別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月8日　提出
西宮 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
西宮 5-7 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　浅阪　将生   TEL.
鑑定評価額 264,000,000 円  １㎡当たりの価格 440,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 西宮市甲子園口２丁目１８９番
｢甲子園口２－２８－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 601  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
地区計画等


(100,300)

1:1		 銀行

ＲＣ3F1B		 低層の店舗等が建ち
並ぶ国道沿いの商業
地域		 南西28m国道 水道、ガス、下水 甲子園口

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    90 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２８ｍ国道 交通

施設		 甲子園口駅南方

750m		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 沿道型店舗等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域で、地域要因に特段変化はなく現況のまま推移するものと予測
する。以前から繁華性が認められる商業地域で地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    453,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    318,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 需給圏は西宮市内にある繁華性が高い幹線道路沿いの商業地域。主たる需要者は飲食業・日用品販売業を営む一般企業
のほか、金融機関や自動車販売事業者等である。当該エリアは、自動車通行量が多く、繁華性が強いほか、良好な利便
性からマンションの建設等も見られる。需要の中心となる価格帯は、規模・立地性・購入者等により大きく差異がある
ため、市場の価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益還元法適用において、想定賃料を計上しているが、路面店の市場賃料は、需要者の属性・企業規模等により異なる
ため、市場相場賃料を前提とした収益価格はやや規範性が劣る。一方、比準価格は同一需給圏から繁華性や規模等が類
似する取引事例を収集している。よって代表標準地とは概ね均衡を得ることに十分留意し、比準価格を標準とし、収益
価格を関連づけて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　西宮 5-13                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    458,000 円／㎡		 [108.1]
100		 100
[100.0]		 100
[112.4]		 [100.0]
100		 440,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    415,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 住宅金利は上昇傾向にあるが、住宅需要に悪
影響を与えるほどではない。ただし、資源高
、円安等が不動産に与える影響には今後も注
視が必要である。

自動車通行量が多く、繁華性が認められる商
業地域で、地価は上昇傾向にある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 西宮 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６２０７
国
-3		 西宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南22m市道、
西4.8m、角地
近商
地区計画等
(100,300)
b ０６２０７
国
-5		 西宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西22m国道、
中間画地
近商
地区計画等
(90,300)
c １１２０７
国
-29		 西宮市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南15m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
d １５２０７
国
-12		 西宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北17m市道、
東5.4m、角地
１住居

(70,200)
e １６２０７
国
-27		 西宮市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南28m国道、
北東5.5m、
二方路
近商
地区計画等
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
604,644  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
596,426 		 100
[ 131.3]
454,247 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
454,000 
b (　           ) 
375,587  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
380,094 		 100
[  83.8]
453,573 
454,000 
c (　           ) 
375,523  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
382,282 		 100
[  84.8]
450,804 
451,000 
d (　           ) 
599,640  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
583,496 		 100
[ 128.6]
453,729 
454,000 
e (　           ) 
560,612  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.8]
573,095 		 100
[ 127.0]
451,256 
451,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +41.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    453,000 円／㎡]  



西宮 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

43,057,915 
10,694,650 
32,363,265 
24,969,000 
7,394,265 		 （　0.9578）
7,082,227 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    191,411,541 円　　　　（　    318,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
西宮 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 350.00 Ｓ5 1,750.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
地区計画等
 100 ％   300 ％   300 ％   601 ㎡     24.0 m x   25.0 m  前面道路：国道     　  28.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、上階は事務所のフロア貸し。エレベーター付。平面駐車場６台。 ⑦有効率　  78.0 ％
の理由		 周辺の類似不動産を参考にした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
350.00 
70.0 
245.00 
4,050 
992,250 		 4.0  3,969,000 
4.0  3,969,000 

 2～ 5		 事務所
350.00 
80.0 
280.00 
2,400 
672,000 		 3.0  2,016,000 
3.0  2,016,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,750.00 
78.0 
1,365.00 

3,680,250 		 12,033,000 
12,033,000 
⑨年額支払賃料      3,680,250 円　×　12ヶ月　＝　      44,163,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,365.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,080,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        44,163,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　       1,080,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     4,524,300 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 40,718,700 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,033,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         108,297 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       12,033,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       2,230,918 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      43,057,915 円　　　　（　        71,644 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
西宮 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,050,000 円  　　　　    410,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,262,150 円  　　　       45,243,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,077,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,485,000 円  　　　　    410,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       410,000 円  　　　　    410,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       410,000 円  　　　　    410,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,694,650 円　（　　　　　　        17,795 円／㎡）　　（経費率　　  24.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 410,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 225,000 円／㎡　×　   1,750.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,969,000 円  
（　　　　　        41,546 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 43,057,915 円      
②総費用 10,694,650 円      
③純収益　①－② 32,363,265 円      
④建物等に帰属する純収益 24,969,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,394,265 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,082,227 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,784 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    191,411,541 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     318,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 西宮 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　西宮市甲子園口二丁目１８９番
 1412000077291-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
西宮 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
西宮 5-7 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　谷詰　岳史   TEL.
鑑定評価額 266,000,000 円  １㎡当たりの価格 442,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 西宮市甲子園口２丁目１８９番
｢甲子園口２－２８－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 601  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
地区計画等


(100,300)

1:1		 銀行

ＲＣ3F1B		 低層の店舗等が建ち
並ぶ国道沿いの商業
地域		 南西28m国道 水道、ガス、下水 甲子園口

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    90 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２８ｍ国道 交通

施設		 甲子園口駅南方

750m		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いにあり、繁華性が高く、また最寄り駅から徒歩圏内のためマンション用地としての需要もあることから
、デベロッパー等からの需要も強いものがある。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    467,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    310,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、西宮市及び周辺市の幹線沿い及び背後の商業地域である。需要者は、地場又は全国展開する各種法人が
中心となる。近隣地域は、近年ロードサイド型店舗の進出が多く、繁華性の高い幹線沿いであり、地価は堅調に推移し
ている。事業用地の取引価格は個別性が強く、需要の中心価格帯を一様に指摘するのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は実際の成約事例に基づく実証的な価格である。一方、収益価格は比準価格に比して低位に試算された。近隣
地域内は自用の店舗のほか賃貸物件も見られるが、収益面では土地価格に見合う賃料水準が形成されていないためと思
料される。市場参加者の取引指標を鑑みるに、収益価格の相対的規範性はやや劣ると判断した。以上より、比準価格を
重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　西宮 5-13                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    458,000 円／㎡		 [108.1]
100		 100
[100.0]		 100
[112.4]		 [100.0]
100		 440,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    415,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利により融資環境は安定している。一方
、２０２５年問題の労働力不足、国内外の政
策金利、建設コスト等、市況への影響に注視
が必要である。

地域要因に特段の変動は見られない。地価は
上昇傾向で推移している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 西宮 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１２０７
国
-29		 西宮市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南15m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
b ０６２０７
国
-5		 西宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西22m国道、
中間画地
近商
地区計画等
(90,300)
c １０２０７
国
-4		 芦屋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東15m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
d ０７２０７
国
-24		 尼崎市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南28m国道、
中間画地
商業

(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
375,523  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
382,282 		 100
[  82.9]
461,136 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
461,000 
b (　           ) 
375,587  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
380,094 		 100
[  80.8]
470,413 
470,000 
c (　           ) 
499,787  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
526,580 		 100
[ 114.0]
461,912 
462,000 
d (　           ) 
373,432  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
378,660 		 100
[  77.6]
487,964 
488,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +12.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    467,000 円／㎡]  



西宮 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

42,696,699 
10,644,603 
32,052,096 
24,847,200 
7,204,896 		 （　0.9578）
6,900,849 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    186,509,432 円　　　　（　    310,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
西宮 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 350.00 Ｓ5 1,750.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
地区計画等
 100 ％   300 ％   300 ％   601 ㎡     24.0 m x   25.0 m  前面道路：国道     　  28.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～５階が事務所（フロア貸し）を想定 ⑦有効率　  78.0 ％
の理由		 周辺の類似不動産の有効率等を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
350.00 
70.0 
245.00 
4,053 
992,985 		 4.0  3,971,940 
4.0  3,971,940 

 2～ 5		 事務所
350.00 
80.0 
280.00 
2,371 
663,880 		 3.0  1,991,640 
3.0  1,991,640 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,750.00 
78.0 
1,365.00 

3,648,505 		 11,938,500 
11,938,500 
⑨年額支払賃料      3,648,505 円　×　12ヶ月　＝　      43,782,060 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,365.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,080,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        43,782,060 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　       1,080,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     4,486,206 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 40,375,854 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,938,500 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         107,447 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       11,938,500 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       2,213,398 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      42,696,699 円　　　　（　        71,043 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,345 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,053 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
西宮 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,040,000 円  　　　　    408,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,243,103 円  　　　       44,862,060　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,077,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,468,000 円  　　　　    408,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       408,000 円  　　　　    408,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       408,000 円  　　　　    408,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,644,603 円　（　　　　　　        17,711 円／㎡）　　（経費率　　  24.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 408,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 224,000 円／㎡　×　   1,750.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,847,200 円  
（　　　　　        41,343 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 42,696,699 円      
②総費用 10,644,603 円      
③純収益　①－② 32,052,096 円      
④建物等に帰属する純収益 24,847,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,204,896 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,900,849 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,482 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    186,509,432 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     310,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 西宮 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　西宮市甲子園口二丁目１８９番
 1412000077291-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
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備考