令和7年1月10日　提出 西宮 -90　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -90 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　森本　光弘   TEL.

鑑定評価額 14,500,000 円  １㎡当たりの価格 31,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市山口町上山口１丁目１１５９番２ ｢山口町上山口１－１１－２４｣ ②地積 　(㎡) 459   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,192) 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 、田等が混在する住 宅地域 北東4.8m市道 水道、ガス、下水 岡場 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　４ ．８ｍ市道 交通 施設 岡場駅東方 2.2km 法令 規制 ２中専 (60,192) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅のほか一般住宅や田畑等が見られる住宅地域で、近年農地等の戸建分譲地化が進んでいる。建売住宅に 一定の需要が認められ、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね西宮市北部郊外及び隣接する神戸市北区の一部住宅地域。需要者は同一需給圏内に地縁性を有する周 辺居住者が多く、外部からの流入は少ない。農地も見られる集落的色彩の濃い地域であるが、コロナ禍以降不動産業者 の戸建分譲開発等が増加しており、地価はやや上昇傾向で推移している。取引件数が少なく、取引される価格帯も取引 事情等によりまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には賃貸ハイツ等の収益物件は殆ど無く、生活利便性の劣る地域であるため事業収支の観点から共同住宅を想定す ることが非現実的であり、また経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため収益還元法は適用しなか った。周辺の自己利用目的の取引価格を中心に価格形成される地域であるため、比準価格を標準とし、代表標準地価格 との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -63                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,500 円／㎡ [101.4] 100 100 [103.0] 100 [114.5] [100.0] 100 31,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高騰や金利の先高感等景気の下振れリス クは多いものの、西宮市の住宅市場は堅調で 、郊外住宅地の地価も上昇地点が増えている 。 市の中心部と比較した総額面での優位性から 一定の需要が認められ、地価はやや上昇傾向 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％