令和7年1月8日　提出 西宮 -79　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -79 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　布谷　嘉浩   TEL.

鑑定評価額 8,390,000 円  １㎡当たりの価格 43,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市すみれ台１丁目１９番４ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が区 画整然と建ち並ぶ住 宅地域 南6.3m市道 水道、ガス、下水 岡場 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．３ ｍ市道 交通 施設 岡場駅東方 2.3km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も現況の住環境を維持すると思われる。近年の低金利が追い風 となり、一次取得者層の購入可能額に入り、地価は上昇傾向に転じ、今後も若干の上昇傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね西宮市北部郊外を中心に、神戸市北区（北神地区）を含む圏域に開発分譲された住宅団地である。 需要者の中心は、大阪、神戸方面へ通勤する一次取得者層である。中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ北部郊外の住 宅地域であり、都心部から離れているが、良好な住環境に恵まれ、低金利を背景とした一次取得者層の購入可能レンジ に入り地価は上昇している。中心価格帯は、土地で８００万円台であり、中古住宅の取引が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域に位置する規範性の高い事例により求められており、市場の実態を反映した実証的 かつ説得力のある価格である。対象地は中規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域に存するものの、都心部への交通アクセ スに劣る市郊外の住宅地であり、経済合理的な観点から賃貸住宅の経営は困難と判断し、収益還元法の適用は断念した 。従って、規範性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -63                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,500 円／㎡ [101.4] 100 100 [103.0] 100 [ 86.1] [103.0] 100 43,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西宮市の住宅地は、周辺市より選好性が高く 地価の堅調さが続く。北部郊外は、低金利と 購入総額レンジ内に入り、地価は微騰傾向に 転じた。 郊外の戸建住宅団地で、地域要因に変動はな い。低金利を背景として、総額で購入可能価 格のゾーンに入り地価は上昇した。 個別的要因に特段の変化は認められない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.9 ％  ％