令和7年1月10日　提出 西宮 -78　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -78 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　小杉　正樹   TEL.

鑑定評価額 484,000,000 円  １㎡当たりの価格 480,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 360,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市南昭和町７０番１ ｢南昭和町８－１０｣ ②地積 　(㎡) 1,008   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 共同住宅 ＲＣ6F1B 中高層共同住宅等が 多く見られる住宅地 域 北7.8m市道 水道、ガス、下水 西宮北口 440m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 ６階建程度の共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.5 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．８ｍ市道 交通 施設 西宮北口駅北西方 440m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。西宮北口駅か ら近く利便性が高いためマンション用地の需要は多く、当面地価は上昇傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 ６階建程度の共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    502,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              427,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西宮市及びその周辺の住宅地域を中心として、阪神間の居住環境及び利便性の良好な住宅地域全域にわた る。需要者はマンション用地を求める開発業者で、資金力のある有名企業が中心となる。居住環境及び利便性は良好で 西宮市内でもマンション需要の多い地域であり、用地の価格は上昇傾向が続いている。開発素地の取引価格は個別的要 因により様々であるため、需要の中心となる価格帯を一様に指摘するのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地はマンション用地のため開発法を適用しているが、開発法は開発計画や収支計画等に想定的要素を多く含む ため相対的に規範性が劣る。また、需要者は投資採算性のみならず代替競争不動産との比較を通して取引価格を決定す るため、実際の取引事例から求められた比準価格の規範性は高い。よって、比準価格を重視し、開発法による価格を関 連付け、代表標準地の価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -45                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    416,000 円／㎡ [105.8] 100 100 [100.0] 100 [ 91.2] [100.0] 100 483,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    456,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西宮市市街地の住宅地の地価は総じて緩やか な上昇傾向が認められるが、利便性の劣る山 手等では横這い程度で推移する地域も見られ る。 利便性の高い阪急西宮北口駅に近く、市内で もマンション需要の多い地域であり、用地価 格は上昇傾向が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.3 ％  ％