令和7年1月8日　提出 西宮 -60　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -60 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　松本　年弘   TEL.

鑑定評価額 58,200,000 円  １㎡当たりの価格 318,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 245,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市門戸東町１５０番３ ｢門戸東町５－２０｣ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅に低層マン ションが介在する住 宅地域 東4m市道 水道、ガス、下水 門戸厄神 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    80 ｍ、南    15 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北４ｍ市 道 交通 施設 門戸厄神駅北方 300m 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅に低層マンションが介在する住宅地域で、今後も現況の住環境を維持するものと思われる。最寄駅まで 近く住環境は概ね良好であることから、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    318,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西宮市中北部に所在する阪急電鉄今津線沿線を中心とした住宅地域である。需要者は、同市及び阪神間 居住者が中心であり、周辺市域からの転入も見られる。駅近で利便性に優れているため、住宅地としての選好性は高く 、農地から住宅地への転用も見られるほか、建売業者等による細分化も進行しつつあり、需要は堅調である。細分化後 の建売住宅は総額で５０００万円台が需要の中心となる価格帯と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模一般住宅が多い住宅地域にあり、自用目的の取引が中心で、居住の快適性を主な指標として価格が形成されてい る。周辺では賃貸マンション等も見られるが、標準地程度の規模であれば、経済合理的な経営が可能な賃貸住宅の建築 は困難であるため、本件では収益還元法の適用を断念した。従って、取引市場を直接反映した実証的な比準価格を標準 に、代表標準地との検討を踏まえた上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    339,000 円／㎡ [103.8] 100 100 [100.0] 100 [111.8] [101.0] 100 318,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    306,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西宮の人口は微減傾向にある。住宅地需要は 利便性の劣る地域を除いて堅調に推移してい る。 地域要因に特段の変動はない。門戸厄神駅ま で近く住環境は概ね良好なため地価は上昇傾 向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.9 ％  ％