令和7年1月10日　提出 西宮 -54　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -54 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　森本　光弘   TEL.

鑑定評価額 72,100,000 円  １㎡当たりの価格 432,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 330,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市松生町６９番 ｢松生町７－２８｣ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 ＬＳ3 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北3.9m市道 水道、ガス、下水 夙川 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、３． ９ｍ市道 交通 施設 夙川駅北方 550m 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後も現状を維持して推移するものと予測する。需要 は多く、地価は上昇すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    432,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね西宮市西部の住環境良好な阪急沿線の住宅地域。需要者は市内居住の中高所得者層が多いが、夙川の ブランドから遠方からの転入も見られる。居住環境及び利便性の良い優良住宅地域で、市内でも住宅地としての選好性 は高い。夙川駅徒歩圏の需要は旺盛で供給が少ないため、地価は上昇が継続している。土地は標準地程度の規模で７千 万円台前半であるが、規模により億を超える高額取引も見られ、需要の中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には賃貸マンションも見られるが、近隣地域は中規模戸建住宅を中心とする住宅地域であり、市場においては自己 居住用の土地取引が多い。標準地の画地規模では経済合理的な賃貸住宅の建設が困難なため収益還元法の適用は断念し た。居住の快適性が重視される優良住宅地であり、自己利用の取引を基に価格形成される地域である。よって、比準価 格を標準とし、代表標準地価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -31                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    470,000 円／㎡ [106.0] 100 100 [102.0] 100 [113.5] [100.0] 100 430,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    408,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高騰や金利の先高感等景気の下振れリス クは多いものの、西宮市の住宅市場は堅調で 、優良住宅地をはじめ周辺地価も上昇傾向で 推移している。 地域要因に大きな変動はないが、夙川駅徒歩 圏の土地は供給が少なく、地価は上昇してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.9 ％  ％