別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
西宮 -45　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
西宮 -45 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　竹内　雅司郎   TEL.
鑑定評価額 452,000,000 円  １㎡当たりの価格 440,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 西宮市二見町７番１
｢二見町１３－３１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,028  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）

1:2		 共同住宅

ＲＣ6		 中小規模一般住宅、
共同住宅が混在する
住宅地域		 南6m市道 水道、ガス、下水 甲子園口

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 甲子園口駅北西方

400m		 法令

規制		 １中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模一般住宅と共同住宅が見られる住宅地域で、今後とも現在の住環境を維持するものと予測する。好立地
にあるマンション用地への需要は旺盛であることから、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    450,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              421,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西宮市のほか阪神間の住宅地域である。需要者はマンション分譲事業者が中心である。利便性と住環境が
優れた好立地にある面大地は分譲マンション用地等として事業者の旺盛な需要がある一方、供給は少なく、事業者間の
競合もあって価格は上昇傾向にある。取引が少ないうえ取引価額も地積等により様々であり、中心となる価格帯は見出
せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象地（分譲マンション用地）の取引では取引価格水準や需給動向のほか需要者の投資採算性が反映される。開発法に
よる価格はマンション分譲を想定して試算し需要者の投資採算性を反映しているが、試算過程で想定要素を含み規範性
の面で比準価格よりやや劣る。したがって、比準価格を標準とし開発法による価格を比較考量して鑑定評価額を上記の
通り決定した。なお、下記指定基準地からの検討については昨年７月１日以降の地価動向等を勘案し妥当と判断した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    416,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　西宮（県） -21             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    423,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しており、雇用・所得環
境も緩やかに改善している。西宮市の人口は
微減、世帯数は増加しており高齢化率は増加
傾向にある。

好立地の分譲マンション用地で、事業者の需
要が旺盛な一方、マンション適地の供給が少
なく、事業者間の競合もあって地価は上昇で
推移。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.8 ％ +4.0 ％
３　試算価格算定内訳 西宮 -45　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １５２０６
Ｙ
-78		 西宮市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南6m市道、
北6m、西5.5m、
三方路
１中専

(60,200)
b １６２０７
国
-22		 西宮市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東6.5m市道、
中間画地
１中専
地区計画等
(60,200)
c １１２０６
Ｙ
-73		 西宮市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
１中専
地区計画等
(60,200)
d １５２０７
国
-7		 西宮市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
e １５２０７
国
-11		 西宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.2m市道、
北4.8m、角地
１中専

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
421,534  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
436,709 		 100
[  96.0]
454,905 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
455,000 
b (　           ) 
453,726  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
460,532 		 100
[ 100.0]
460,532 
461,000 
c (　           ) 
438,122  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
446,008 		 100
[  99.8]
446,902 
447,000 
d (　           ) 
383,134  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
388,498 		 100
[  89.3]
435,048 
435,000 
e (　           ) 
498,325  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
491,068 		 100
[ 108.7]
451,764 
452,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    450,000 円／㎡]  



西宮 -45　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあって再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,232,572,308 
799,684,879 
12 
970,000 
1,550.00 
370,000 
2,000.00 
⑧開発法による価格 　　          432,887,429 円　　　　（　              421,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
西宮 -45　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,028 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,028.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
375.00 ㎡  2,000.00 ㎡  1,775.00 ㎡  225.00 ㎡  1,550.00 ㎡  ＲＣ・6F
 (    20 戸)
 78㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      36.5 ％）  （     194.6 ％）  （     172.7 ％）  （      21.9 ％）  （     77.50 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
１中専
60 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   24.5 ｍ

  42.0 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    6.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 970,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の分譲マンションの販売価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    970,000 円／㎡　　×　　     1,550.00 ㎡　　＝　　　　       1,503,500,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         1,503,500,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   370,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   381,100 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似の分譲マンションの建築費等を参考に査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    381,100 円／㎡　　×　　　   2,000.00 ㎡　　＝　　　　         762,200,000 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 指導要綱等に基づき、開発負担金の負担は不要と判断
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         1,503,500,000 円　　×　　　　　     12 ％　　＝　　　　         180,420,000 円 
支出合計　④+⑤+⑥           942,620,000 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 金融機関の貸出金利、デベロッパーの開発利潤率、事業リスク等を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 11 ヶ月  販売管理費(2期目) 15 ヶ月 
建築工事(2期目) 15 ヶ月  販売収入(2期目) 17 ヶ月  販売管理費(3期目) 22 ヶ月 
建築工事(3期目) 22 ヶ月  販売収入(3期目) 22 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 105,245,000 円  (      7 ％) ×　　0.9013  （     11 ヶ月） ＝　　           94,857,319 円 
販売総額(2期) 45,105,000 円  (      3 ％) ×　　0.8517  （     17 ヶ月） ＝　　           38,415,929 円 
販売総額(3期) 1,353,150,000 円  (     90 ％) ×　　0.8124  （     22 ヶ月） ＝　　        1,099,299,060 円 
収入合計 － － － － 1,232,572,308 円 
支出 建築工事費(1期) 114,330,000 円  (     15 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          106,006,776 円 
建築工事費(2期) 114,330,000 円  (     15 ％) ×　　0.8679  （     15 ヶ月） ＝　　           99,227,007 円 
建築工事費(3期) 533,540,000 円  (     70 ％) ×　　0.8124  （     22 ヶ月） ＝　　          433,447,896 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 108,252,000 円  (     60 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          100,371,254 円 
販売管理費(2期) 36,084,000 円  (     20 ％) ×　　0.8679  （     15 ヶ月） ＝　　           31,317,304 円 
販売管理費(3期) 36,084,000 円  (     20 ％) ×　　0.8124  （     22 ヶ月） ＝　　           29,314,642 円 
支出合計 － － － － 799,684,879 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,232,572,308 円　　－　　　　　　          799,684,879 円　　＝　　　　　           432,887,429 円 

              421,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 西宮 -45　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　西宮市二見町７番１
 1412000189924-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
西宮 -45　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
西宮 -45 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　岡田　文   TEL.
鑑定評価額 452,000,000 円  １㎡当たりの価格 440,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 西宮市二見町７番１
｢二見町１３－３１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,028  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）

1:2		 共同住宅

ＲＣ6		 中小規模一般住宅、
共同住宅が混在する
住宅地域		 南6m市道 水道、ガス、下水 甲子園口

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 甲子園口駅北西方

400m		 法令

規制		 １中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅と共同住宅が混在する住宅地域であり、今後とも同様の住環境を維持するものと予測する。分譲マンシ
ョン業者の需要は旺盛で、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    450,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              424,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、阪神間のＪＲ東海道本線及び阪急各線沿線で、中小規模一般住宅、共同住宅が建ち並ぶ住宅地域。交通
利便性や住環境に優れ、分譲マンションの人気の高い立地であることから、需要者の中心はマンション業者等である。
分譲マンション価格は建築費の上昇で割高感が指摘されるが、マンション業者の需要は旺盛で取引価格は上昇傾向。分
譲マンション用地の地価水準は、容積率１００％あたり２０万円以上が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 マンション用地の需給動向は景気によるマンション販売及び在庫動向や金融環境の影響を受けやすく、比準価格はこれ
らの市況を反映した価格となっている。一方、分譲マンション用地の需要者は、投資採算性から意思決定を行う分譲マ
ンション業者で、開発法による価格はこれらの需要者の視点を反映した価格であるが、想定要素が多い。よって、比準
価格を標準に、開発法による価格を関連付け、価格動向等にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    416,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　西宮（県） -21             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    423,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は微減傾向だが、社会動態はわずかに増
加。新設住宅着工戸数はやや持ち直し。利便
性の高い住宅地の需要は堅調。


交通利便性や住環境に優れ、分譲マンション
の人気の高い立地であることから、分譲マン
ション業者の需要は旺盛で、地価水準は上昇
傾向。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.8 ％ +4.0 ％
３　試算価格算定内訳 西宮 -45　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １６２０７
国
-22		 西宮市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東6.5m市道、
中間画地
１中専
地区計画等
(60,200)
b １５２０７
国
-11		 西宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.2m市道、
北4.8m、角地
１中専

(70,200)
c １７２０７
国
-10		 西宮市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西6.3m市道
、中間画地
１中専

(60,200)
d １３２０７
国
-9		 西宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東9.1m市道
、北西6.1m、
南東4.8m、
三方路
１中専
風致地区
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
453,726  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
460,532 		 100
[ 100.0]
460,532 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
461,000 
b (　           ) 
498,325  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
488,649 		 100
[ 108.7]
449,539 
450,000 
c (　           ) 
287,345  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
298,955 		 100
[  67.2]
444,874 
445,000 
d (　           ) 
225,501  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
254,566 		 100
[  57.5]
442,723 
443,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -38.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    450,000 円／㎡]  



西宮 -45　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用が分譲マンション用地と判断されるため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,270,693,100 
835,266,111 
12 
1,000,000 
1,550.00 
384,000 
2,000.00 
⑧開発法による価格 　　          435,426,989 円　　　　（　              424,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
西宮 -45　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,028 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,028.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
375.00 ㎡  2,000.00 ㎡  1,775.00 ㎡  225.00 ㎡  1,550.00 ㎡  ＲＣ・6F
 (    20 戸)
 78㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      36.5 ％）  （     194.6 ％）  （     172.7 ％）  （      21.9 ％）  （     77.50 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
１中専
60 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   24.5 ｍ

  42.0 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    6.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 1,000,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在するマンション販売事例より査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　  1,000,000 円／㎡　　×　　     1,550.00 ㎡　　＝　　　　       1,550,000,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         1,550,000,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   384,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     4 ％）　＝　　　　　　　   399,360 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    399,360 円／㎡　　×　　　   2,000.00 ㎡　　＝　　　　         798,720,000 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 指導要綱等より、開発負担金の計上は不要と判断
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         1,550,000,000 円　　×　　　　　     12 ％　　＝　　　　         186,000,000 円 
支出合計　④+⑤+⑥           984,720,000 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 標準的な信用力の開発業者が負担する借入金利、期待する開発利潤等を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 11 ヶ月  販売管理費(2期目) 15 ヶ月 
建築工事(2期目) 15 ヶ月  販売収入(2期目) 17 ヶ月  販売管理費(3期目) 22 ヶ月 
建築工事(3期目) 22 ヶ月  販売収入(3期目) 22 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 108,500,000 円  (      7 ％) ×　　0.9013  （     11 ヶ月） ＝　　           97,791,050 円 
販売総額(2期) 46,500,000 円  (      3 ％) ×　　0.8517  （     17 ヶ月） ＝　　           39,604,050 円 
販売総額(3期) 1,395,000,000 円  (     90 ％) ×　　0.8124  （     22 ヶ月） ＝　　        1,133,298,000 円 
収入合計 － － － － 1,270,693,100 円 
支出 建築工事費(1期) 119,808,000 円  (     15 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          111,085,978 円 
建築工事費(2期) 119,808,000 円  (     15 ％) ×　　0.8679  （     15 ヶ月） ＝　　          103,981,363 円 
建築工事費(3期) 559,104,000 円  (     70 ％) ×　　0.8124  （     22 ヶ月） ＝　　          454,216,090 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 111,600,000 円  (     60 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          103,475,520 円 
販売管理費(2期) 37,200,000 円  (     20 ％) ×　　0.8679  （     15 ヶ月） ＝　　           32,285,880 円 
販売管理費(3期) 37,200,000 円  (     20 ％) ×　　0.8124  （     22 ヶ月） ＝　　           30,221,280 円 
支出合計 － － － － 835,266,111 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,270,693,100 円　　－　　　　　　          835,266,111 円　　＝　　　　　           435,426,989 円 

              424,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 西宮 -45　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　西宮市二見町７番１
 1412000189924-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考