令和7年1月15日　提出 西宮 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -38 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　森岡　高司   TEL.

鑑定評価額 4,640,000 円  １㎡当たりの価格 38,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市名塩１丁目２４２０番 ｢名塩１－５－２２｣ ②地積 　(㎡) 122   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,172) 2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成の住宅地域 北4.3m市道 水道、下水 西宮名塩 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　   8.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　北４． ３ｍ市道 交通 施設 西宮名塩駅北西方 850m 法令 規制 ２中専 (60,172) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ旧来型の既成住宅地域として概ね成熟した状態にあるため、今後も当面の間は現状のまま推 移していくものと予測する。地価は長年の需要の低迷から底を脱した感が見え始めている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ福知山沿線及び神戸電鉄沿線を中心とする西宮市北部の住宅地域である。需要者は圏域に地縁を有 する個人にほぼ限定されるが、スローライフを嗜好する若年世帯の流入も一部見受けられる。ニュータウン以外は需給 共に限定的であるが、地価の値頃感から需要の回復の動きも一部で見られる。ただ取引自体が少なく、あったとしても 事情の特殊性や画地規模等の個別性が強く、需要の中心となる価格帯は判然としない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は旧来型の既成住宅地域であり、自己利用目的での取引が支配的で、賃貸市場はほぼ形成されていない。その ため、収益還元法の適用を断念したものであるが、その地域性から取引は代替競争関係にある類似不動産の取引価格等 を参考に売買の意思決定がなされることが通常である。よって市場性を反映した比準価格の有する規範性は高いものと 判断し、当該比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -76                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,000 円／㎡ [104.2] 100 100 [103.0] 100 [128.2] [100.0] 100 37,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性の良い住宅地の需要は堅調であるが、 世界情勢や物価高の影響等、景気動向への懸 念も見られ、需給関係を注視する必要がある 。 旧来型既成住宅が多い郊外の住宅地域であり 、地価は値頃感もあって、このところ持ち直 しの動きが見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％