令和7年1月14日　提出 西宮 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -31 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　由紀   TEL.

鑑定評価額 87,200,000 円  １㎡当たりの価格 498,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 370,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市羽衣町１０３番６外 ｢羽衣町１－１５｣ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅の 多い住宅地域 東6.1m市道、背面道 水道、ガス、下水 夙川 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    15 ｍ、南    35 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６． １ｍ市道 交通 施設 夙川駅南西方 350m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い居住環境・利便性とも良好な住宅地域であり、当面、現状のまま推移するものと思われる 。地価は上昇傾向と思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    498,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急神戸本線、甲陽線、ＪＲ東海道本線を中心とした住宅地域で、概ね西宮市西部の圏域である。需要 者は二次取得者層が中心で、市内居住者のみならず他市からの転入者も多い。居住環境・利便性に優れた住宅地域であ り、需要に比べて供給が少ない。地価は上昇傾向である。中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸マンション等も周辺に見られるが、自用目的での取引が中心であり、収益性よりも居住の快適性が重視される。ま た、対象標準地は画地規模が小さく、経済合理性のある賃貸住宅建築の想定が難しい。よって収益還元法の適用は断念 した。したがって、指定基準地価格の推移等を踏まえ、信頼性・規範性の認められる取引事例より求めた比準価格を採 用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    470,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　西宮（県） -20             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    485,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西宮市の人口は微減傾向である。労働力不足 による賃金上昇や物価上昇が継続している。 地域要因に特段の変化は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.0 ％ +2.7 ％