令和7年1月10日　提出 西宮 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -27 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　森本　光弘   TEL.

鑑定評価額 27,800,000 円  １㎡当たりの価格 262,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 200,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市青木町４０番７ ｢青木町５－２８｣ ②地積 　(㎡) 106   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ3 中小規模住宅の他、 共同住宅も見られる 住宅地域 南6m市道、東側道 水道、ガス、下水 西宮 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    65 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 西宮駅北方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模戸建住宅を中心に共同住宅等も見られる住宅地域で、今後も現状を維持するものと予測する。堅調な需 要が認められ、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    262,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ沿線を中心に概ね西宮市中部の一般住宅地域と判定した。需要者は地元の居住者が多いが、阪急西宮 北口からも比較的近いことから、外部からの流入も増えている。中小規模住宅が多く、住宅地としての選好性は高くな いものの、利便性良好なことから需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移している。市場の中心となる価格帯は、標準地 程度の規模の土地で２，５００～３，０００万円前後、建売住宅は４，５００～５，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺には賃貸共同住宅も見られるが、収益目的よりも自己利用目的の取引が多い地域である。標準地は画地規 模が小さく経済合理性に見合う賃貸住宅の建設が困難であるため益還元法の適用は断念した。周辺の居住用の土地取引 の実績を基に価格形成される地域で、比準価格は市場の実態を反映して信頼性が高い。従って、比準価格を標準とし、 代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    362,000 円／㎡ [105.0] 100 100 [100.0] 100 [155.5] [107.1] 100 262,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    248,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高騰や金利の先高感等景気の下振れリス クは多いものの、西宮市の住宅市場は堅調で 、優良住宅地をはじめ周辺地価も上昇傾向で 推移している。 地域要因に特段の変動はないが、人気の西宮 北口エリアに近く、宅地需要はやや増加して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.6 ％  ％