令和7年1月15日　提出 西宮 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -20 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　誠   TEL.

鑑定評価額 80,800,000 円  １㎡当たりの価格 305,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 235,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市仁川町４丁目１０２番外 ｢仁川町４－３－１５｣ ②地積 　(㎡) 265   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,100) （その他） 風致地区 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 仁川 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４ｍ 市道 交通 施設 仁川駅南西方 700m 法令 規制 １低専 (40,100) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ成熟した住宅地域。地域要因に特段の変動はなく、今後も現状のまま推移するものと予測す る。利便性は比較的良好で需要は根強く、地価水準はやや上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    305,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西宮市及びその周辺の住宅地域であるが、阪急今津線沿線に広がる西宮市市街地北東部の住宅地域が中心 となる。需要者は西宮市内居住者のほか外部からの転入も認められる。居住環境及び利便性は概ね良好で住宅地の需要 は底堅く、地価はやや上昇傾向にある。土地は標準地の規模で８，０００万円程度であり、新築建売住宅は５，０００ 万円台半ばが取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏の類似地域に位置する規範性の高い事例により求められており、市場の実態を反映した実証的か つ説得力のある価格である。一方、対象地域は第１種低層住居専用地域に指定された自用の戸建住宅中心の地域であり 、法令上の形態制限もあり、経済合理的な賃貸住宅経営は困難である。よって本件では収益還元法の適用を断念した。 以上より、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    339,000 円／㎡ [103.8] 100 100 [100.0] 100 [115.6] [100.0] 100 304,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    297,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西宮市の人口は微減、世帯数は微増。住環境 、利便性が良好な地域を中心に需要は強含み 。一方、利便性が劣る郊外や山手の需要は相 対的に弱い。 地域要因に特段変動はない。居住環境及び利 便性の概ね良好な地域にあって需要は底堅い 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％