鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
明石 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

明石 5-13

兵庫県

兵庫第４

氏名

不動産鑑定士　濵本　佳子

TEL.

鑑定評価額

56,000,000 円

１㎡当たりの価格

258,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月5日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	195,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	明石市大久保町駅前２丁目１番４				②地積　(㎡)	217 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	台形 2:1	店舗、事務所兼住宅ＲＣ4	小売店舗が連たんする路線商業地域	南西20m国道	水道、ガス、下水	大久保 220m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 30 ｍ、南 0 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗、事務所、住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 11.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ国道

交通

施設

大久保駅北東方

220m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いの商業地域で、当面は現状維持で推移するものと予測する。近年急速に整備が進んだ大久保駅周辺は大
型店舗等の集客施設も充実し、新規出店実需も見込める立地である。地価は上昇傾向にあると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗、事務所、住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 265,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 216,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、ＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で概ね明石市及び神戸市内の商業地域である。需要者は地縁
性をもつ個人事業者のほか、広域的に展開している量販店等の法人である。小売店舗の経営環境は依然厳しいものの、
近時の大規模な整備により施設集積が進み「大久保」駅周辺の商圏は拡大しており、安定的な実需が見込まれる立地と
みられる。なお、取引規模等が一様ではないため中心となる価格帯としての把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、国道沿いに小売店舗等が連たんする路線商業地域であり、需要者は収益性を重視して取引すると考えられ
るが、建築費の高騰等を受けて収益価格は低位に求められた。比準価格は広域的に路線商業地の事例を収集しており、
その信頼性は高いものと思料する。以上より、市場の実態を反映する比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、鑑定
評価額を上記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    242,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　明石（県） 5-5             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    250,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価上昇等の懸念もあるが、商業地の地価は
回復傾向にあり、明石市の利便性の高い駅周
辺の商業地や路線商業地の地価は堅調に推移
している。

大久保駅周辺は集客施設の配置も良好で今後
実需が見込める立地にある。地価は上昇傾向
にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.6 ％

+3.2 ％

３　試算価格算定内訳

明石 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＨ４０７国 -22	明石市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、中間画地		商業 (100,480)
b	ＭＭ４０７国 -12	明石市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北東18m市道、北西5m、角地		１住居 (70,200)
c	ＮＨ４０７国 -49	明石市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東16m市道、中間画地		１中専 (60,200)
d	ＮＨ４０７Ｙ -64	明石市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5m市道、北東5m、角地		近商 (100,300)
e	ＡＨ４０７Ｙ -44	神戸市須磨区		建付地	（　）	長方形	南東30m県道、北西6m、二方路		近商 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 348,122	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	359,262	100 [ 134.7]	266,713	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	267,000
b	(　 ) 168,350	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	170,331	100 [ 64.3]	264,900		265,000
c	(　 ) 137,513	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	155,848	100 [ 59.3]	262,813		263,000
d	(　 ) 255,303	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	255,303	100 [ 96.8]	263,743		264,000
e	(　 ) 278,601	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	295,703	100 [ 112.0]	264,021		264,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +9.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -28.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 265,000 円／㎡]

明石 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,609,615	2,502,534	10,107,081	8,190,000	1,917,081	（　0.9775） 1,873,947	（ 4.2 - 0.2 ） 4.0％
	⑧収益価格	46,848,675 円　　　　（　 216,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

明石 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	160.00	Ｓ4	640.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	217 ㎡	20.3 m x 11.8 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階；３区画程度の部分貸し、３・４階；ファミリ－タイプ（平均専有面積４５㎡程度）を想定した。

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

同種・同規模の建物としては標準的割合。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	160.00	75.0	120.00	3,024	362,880	7.0	2,540,160
							4.0	1,451,520
2～ 2	事務所	160.00	85.0	136.00	1,935	263,160	7.0	1,842,120
							4.0	1,052,640
3～ 4	住宅	160.00	85.0	136.00	1,490	202,640	1.0	202,640
							2.0	405,280
～

～

計		640.00	82.5	528.00		1,031,320		4,787,560
								3,314,720

⑨年額支払賃料	1,031,320 円　×　12ヶ月　＝　 12,375,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 528.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,375,840 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 618,792 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,757,048 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,787,560 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 45,482 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,314,720 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 807,085 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,609,615 円　　　　（　 58,109 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 3,300 円/㎡　月額支払賃料（　 3,024 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

明石 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	520,000 円	130,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	495,034 円	12,375,840　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 122,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,105,000 円	130,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	130,000 円	130,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	130,000 円	130,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,502,534 円　（　　　　　　 11,532 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9775

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	130,000,000 円	設計監理料率　 196,000 円／㎡　×　 640.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,190,000 円（　　　　　 37,742 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,609,615 円
②総費用	2,502,534 円
③純収益　①－②	10,107,081 円
④建物等に帰属する純収益	8,190,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,917,081 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,873,947 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,636 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,848,675 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 216,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

明石 5-13　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	明石市大久保町駅前二丁目１番４	1403000392515-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
明石 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

明石 5-13

兵庫県

兵庫第４

氏名

不動産鑑定士　柳川　浩一

TEL.

鑑定評価額

56,000,000 円

１㎡当たりの価格

258,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	195,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	明石市大久保町駅前２丁目１番４				②地積　(㎡)	217 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	台形 2:1	店舗、事務所兼住宅ＲＣ4	小売店舗が連たんする路線商業地域	南西20m国道	水道、ガス、下水	大久保 220m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 30 ｍ、南 0 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗、事務所、住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 11.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ国道

交通

施設

大久保駅北東方

220m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

小売店舗が連たんする路線商業地域として成熟しており、将来も現状が持続するものと予測した。今後の地価は
、上昇傾向で推移するものと思われる。

(3)最有効使用の判定

中層店舗、事務所、住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 262,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 193,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線の明石市を中心にその周辺市町も含む商業地域。需要者は同一需給圏
内に地縁のある個人事業者及び中小法人のほかチェ－ン展開型の店舗の進出も見込まれる。当地域は小規模の店舗等が
建ち並ぶ駅にほど近い商業地域で、昨今の大規模整備により施設集積が進み、大久保駅周辺エリアは人口、繁華性共に
増しており店舗地需要は強含みである。商業地で取引も少なく、規模等も様々で、中心となる価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用の店舗等が多い商業地域であるが、収益物件も見受けられ賃貸市場の成熟の程度はやや高い。商業地で取引は少な
いが、自用目的が大半で、収益目的はやや少ない。取引事例は比較的規範性の高いものを収集でき、市場参加者との適
合性の観点からも現実の取引市場を反映した比準価格の方がより説得力が高いと認められる。以上により、比準価格を
重視し、収益価格を比較考量し、単価と総額との関係をも考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに持ち直しているものの、やや
足踏みしている。明石市の人口は増加傾向で
推移しており、不動産取引市場も好調である
。

小売店舗が連たんする路線商業地域として、
地域要因に変動はないものの、地価は上昇傾
向である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.6 ％

+3.2 ％

３　試算価格算定内訳

明石 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＭＭ４０７Ｙ -45	明石市		更地	（　）	台形	北東15m国道、中間画地		近商 (90,300)
b	ＡＨ４０７Ｙ -56	明石市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東27m国道、中間画地		近商 (90,300)
c	ＦＭ４０７Ｙ -28	明石市		更地	（　）	ほぼ長方形	南30m県道、中間画地		近商 (90,300)
d	ＮＨ４０７Ｙ -59	明石市		更地	（　）	ほぼ長方形	北20m県道、西6m、角地		商業 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 225,656	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	244,732	100 [ 96.0]	254,929	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	255,000
b	(　 ) 250,319	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	268,342	100 [ 100.8]	266,212		266,000
c	(　 ) 261,868	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	277,580	100 [ 105.8]	262,363		262,000
d	(　 ) 350,222	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	348,900	100 [ 128.3]	271,941		272,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 262,000 円／㎡]

明石 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な事例がなく、再調達原価の把握が困難であるため原価法の適用は断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,401,140	2,494,293	9,906,847	8,190,000	1,716,847	（　0.9775） 1,678,218	（ 4.2 - 0.2 ） 4.0％
	⑧収益価格	41,955,450 円　　　　（　 193,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

明石 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	160.00	Ｓ4	640.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	217 ㎡	20.3 m x 11.8 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗フロア貸、２Ｆ事務所フロア貸、３～４Ｆ住宅平均専有面積約４５㎡（２ＤＫ）の店舗・事務所付共同住宅

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

共用部分等

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	160.00	75.0	120.00	2,945	353,400	7.0	2,473,800
							4.0	1,413,600
2～ 2	事務所	160.00	85.0	136.00	1,914	260,304	7.0	1,822,128
							4.0	1,041,216
3～ 4	住宅	160.00	85.0	136.00	1,473	200,328	1.0	200,328
							2.0	400,656
～

～

計		640.00	82.5	528.00		1,014,360		4,696,584
								3,256,128

⑨年額支払賃料	1,014,360 円　×　12ヶ月　＝　 12,172,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 528.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,172,320 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 608,616 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,563,704 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,696,584 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 44,618 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,256,128 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 792,818 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,401,140 円　　　　（　 57,148 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 3,214 円/㎡　月額支払賃料（　 2,945 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

明石 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	520,000 円	130,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	486,893 円	12,172,320　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 122,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,105,000 円	130,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	130,000 円	130,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	130,000 円	130,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,494,293 円　（　　　　　　 11,494 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9775

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	130,000,000 円	設計監理料率　 196,000 円／㎡　×　 640.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,190,000 円（　　　　　 37,742 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,401,140 円
②総費用	2,494,293 円
③純収益　①－②	9,906,847 円
④建物等に帰属する純収益	8,190,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,716,847 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,678,218 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,734 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,955,450 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 193,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

明石 5-13　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	明石市大久保町駅前二丁目１番４	1403000392515-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考