別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
明石 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
明石 5-3 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　桑名　玉樹   TEL.
鑑定評価額 197,000,000 円  １㎡当たりの価格 300,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 225,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 明石市小久保１丁目４番３外
 ②地積
　(㎡)		 657  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）



(90,500)

1.5:1		 事務所兼車庫

ＲＣ4		 中高層の事務所ビル
等が建ち並ぶ商業地
域		 南東16m県道 水道、ガス、下水 西明石

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    10 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 ６階建程度の事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  33.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       660 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 西明石駅北東方

350m		 法令

規制		 商業
(90,500)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 マンション等も介在する事務所ビル地域で、当面は現状を維持し推移するものと予測する。西明石駅周辺は整備
計画等もあり、需要は堅調である。地価は上昇基調で推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 ６階建程度の事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    330,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    220,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は明石市及び神戸市などの商業地域の圏域である。需要者は圏内に地縁を有する事業者を中心とするほか、
全国展開する大企業等も見込まれる。駅近で希少性が高く、供給が限定されるなかにあって、景気回復期待などにより
需給は堅調に推移していると考えられる。画地規模にばらつきがあり、取引の中心となる価格帯などは見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地の取引は少なく、類似の事例を十分には得られなかったが、比準価格は一定の価格牽連性を有する売買実例をも
とに適切に算定されており、現実の市場を反映した実証的なものと考えられる。収益価格は長期の予測のもとで想定の
如何によっては流動的な面は否めない。よって、本件では比準価格を標準とし、収益価格を比較考量うえ、代表標準地
からの検討を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　明石 5-13                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    242,000 円／㎡		 [106.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.3]		 [100.0]
100		 299,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    280,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 明石市の人口は微増傾向にある。不動産実需
は安定的に推移し、その価格は概ね上昇傾向
。景気は、物価高、為替・金利の不安定感に
より未だ不透明。

新幹線停車駅である西明石駅に近接する商業
地域であり、地域要因に特段の変動は見られ
ない。西明石駅南側では開発計画がある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 明石 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＭＭ４０７
Ｙ
-45		 明石市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東15m国道、
中間画地
近商

(90,300)
b ＤＳ４０７
Ｙ
-35		 神戸市垂水区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西11.5m市道、
東3m、二方路
近商

(100,300)
c ＮＨ４０７
Ｙ
-64		 明石市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5m市道、
北東5m、角地
近商

(100,300)
d ＮＨ４０７
Ｙ
-59		 明石市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北20m県道、
西6m、角地
商業

(100,600)
e ＦＭ４０７
Ｙ
-28		 明石市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南30m県道、
中間画地
近商

(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
225,656  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
244,732 		 100
[  75.0]
326,309 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
326,000 
b (　           ) 
249,850  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 105.0]
356,249 		 100
[ 107.1]
332,632 
333,000 
c (　           ) 
255,303  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
255,303 		 100
[  74.1]
344,538 
345,000 
d (　           ) 
350,222  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
348,900 		 100
[  93.5]
373,155 
373,000 
e (　           ) 
261,868  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
277,580 		 100
[  84.5]
328,497 
328,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 +38.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    330,000 円／㎡]  



明石 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

63,747,338 
14,086,683 
49,660,655 
43,447,800 
6,212,855 		 （　0.9549）
5,932,655 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    144,698,902 円　　　　（　    220,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
明石 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 470.00 ＲＣ6 2,820.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   500 ％   500 ％   657 ㎡     33.0 m x   19.6 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階部分貸しを想定。 ⑦有効率　  82.5 ％
の理由		 周辺類似建物の標準的な有効率を設定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 事務所
470.00 
70.0 
329.00 
2,750 
904,750 		 5.0  4,523,750 
3.0  2,714,250 

 2～ 6		 事務所
470.00 
85.0 
399.50 
2,264 
904,468 		 5.0  4,522,340 
3.0  2,713,404 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,820.00 
82.5 
2,326.50 

5,427,090 		 27,135,450 
16,281,270 
⑨年額支払賃料      5,427,090 円　×　12ヶ月　＝　      65,125,080 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,326.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  13,000 円／台　×　  12 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,872,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        65,125,080 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　       1,872,000 円　　×　　       ％　＝　　     6,512,508 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 60,484,572 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        27,135,450 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         244,219 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       16,281,270 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       3,018,547 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      63,747,338 円　　　　（　        97,028 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,390 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,264 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
明石 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,724,000 円  　　　　    681,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 2,679,883 円  　　　       66,997,080　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,532,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,788,500 円  　　　　    681,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       681,000 円  　　　　    681,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       681,000 円  　　　　    681,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,086,683 円　（　　　　　　        21,441 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 681,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　   2,820.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 43,447,800 円  
（　　　　　        66,131 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 63,747,338 円      
②総費用 14,086,683 円      
③純収益　①－② 49,660,655 円      
④建物等に帰属する純収益 43,447,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,212,855 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,932,655 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,030 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    144,698,902 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     220,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 明石 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　明石市小久保一丁目４番３
 1403000246652-0000
2 　明石市小久保一丁目４番４
 1403000246653-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
明石 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
明石 5-3 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　大谷　良太   TEL.
鑑定評価額 196,000,000 円  １㎡当たりの価格 299,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 225,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 明石市小久保１丁目４番３外
 ②地積
　(㎡)		 657  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）



(90,500)

1.5:1		 事務所兼車庫

ＲＣ4		 中高層の事務所ビル
等が建ち並ぶ商業地
域		 南東16m県道 水道、ガス、下水 西明石

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    10 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 ６階建程度の事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  33.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       660 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 西明石駅北東方

350m		 法令

規制		 商業
(90,500)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 マンション等も介在する事務所ビル地域で、当面は現状のまま推移するものと予測する。西明石駅周辺は整備計
画等もあり、地価は上昇傾向で推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 ６階建程度の事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    313,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    231,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で概ね明石市及び隣接市の商業地域の圏域である。需要者の中心は圏
内に地縁を有する事業者を中心とし、全国展開する法人等も見られる。西明石駅南側では駅前開発が進捗中であり、駅
周辺の繁華性が高まるものと期待されており、商業地需要は堅調である。市場の中心価格帯は画地規模等によりまちま
ちであり判定出来なかった。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、明石市及び神戸市の商業地域の適切な取引事例から求めたもので、市場の実態を反映した価格であり規範
性は高い。需要者の多くは収益性から意思決定する法人であるが、賃料等の想定項目が多く適正な賃料水準等は把握し
がたい。従って、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連性を
留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　明石 5-13                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    242,000 円／㎡		 [106.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.3]		 [100.0]
100		 299,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    280,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 明石市は、総人口は増加傾向にある。取引価
格は緩やかな上昇から横ばいで一様でない。
取引件数はやや上昇傾向にある。


新幹線停車駅である西明石駅に近接する商業
地域であり、地域要因に特段の変動は見られ
ない。西明石駅南側では開発計画がある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 明石 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＡＨ４０７
Ｙ
-44		 神戸市須磨区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東30m県道、
北西6m、
二方路
近商

(100,400)
b ＨＤ３０７
Ｙ
-27		 神戸市兵庫区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西50m国道、
北東30m、
角地
近商

(100,400)
c ＮＨ４０７
国
-22		 明石市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地
商業

(100,480)
d ＵＧ３０７
Ｙ
-31		 神戸市兵庫区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東30m市道、
中間画地
近商

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
278,601  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
295,703 		 100
[  99.7]
296,593 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
297,000 
b (　           ) 
352,388  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.9]
360,114 		 100
[ 113.4]
317,561 
318,000 
c (　           ) 
348,122  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
359,262 		 100
[ 113.3]
317,089 
317,000 
d (　           ) 
353,190  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
368,730 		 100
[ 117.1]
314,885 
315,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  +4.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    313,000 円／㎡]  



明石 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

60,971,602 
13,418,822 
47,552,780 
41,023,400 
6,529,380 		 （　0.9549）
6,234,905 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    152,070,854 円　　　　（　    231,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
明石 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 470.00 ＲＣ6 2,820.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   500 ％   500 ％   657 ㎡     33.0 m x   19.6 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階・事務所（３室程度）、２～６階（事務所・５室程度）の各階部分貸しを想定。 ⑦有効率　  82.5 ％
の理由		 同種・同規模の建物としては標準的割合。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 事務所
470.00 
70.0 
329.00 
2,690 
885,010 		 5.0  4,425,050 
3.0  2,655,030 

 2～ 6		 事務所
470.00 
85.0 
399.50 
2,152 
859,724 		 5.0  4,298,620 
3.0  2,579,172 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,820.00 
82.5 
2,326.50 

5,183,630 		 25,918,150 
15,550,890 
⑨年額支払賃料      5,183,630 円　×　12ヶ月　＝　      62,203,560 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,326.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  13,000 円／台　×　  12 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,872,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        62,203,560 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　       1,872,000 円　　×　　       ％　＝　　     6,220,356 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 57,855,204 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        25,918,150 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         233,263 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       15,550,890 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       2,883,135 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      60,971,602 円　　　　（　        92,803 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,272 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,152 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
明石 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,572,000 円  　　　　    643,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 2,563,022 円  　　　       64,075,560　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,532,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,465,500 円  　　　　    643,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       643,000 円  　　　　    643,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       643,000 円  　　　　    643,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,418,822 円　（　　　　　　        20,424 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 643,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 217,000 円／㎡　×　   2,820.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 41,023,400 円  
（　　　　　        62,440 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 60,971,602 円      
②総費用 13,418,822 円      
③純収益　①－② 47,552,780 円      
④建物等に帰属する純収益 41,023,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,529,380 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,234,905 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,490 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    152,070,854 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     231,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 明石 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　明石市小久保一丁目４番３
 1403000246652-0000
2 　明石市小久保一丁目４番４
 1403000246653-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
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備考