別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
明石 -34　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
明石 -34 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　桑名　玉樹   TEL.
鑑定評価額 36,700,000 円  １㎡当たりの価格 122,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 94,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 明石市港町６番１６外
｢港町６－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 301  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1.2		 共同住宅

ＲＣ5		 住宅、作業所、店舗
等が混在する住宅地
域		 北11m市道 水道、ガス、下水 明石

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層の共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、１１ｍ
市道		 交通

施設		 明石駅南西方

1.0km		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅のほか作業所等が混在する住宅地域で、地域要因に大きな変動はなく、当面は現状維持で推移するもの
と予測する。地価は上昇基調で推移している。
(3)最有効使用の判定 中低層の共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    122,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     79,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は山陽電鉄本線、ＪＲ山陽本線の沿線で、概ね明石市の住宅地域の圏域である。需要者は明石市の居住者を
中心とし、同一需給圏外からの転入者も見られる。建て替え等による新築分譲のほか中古流通による供給も見られ、地
縁者、漁港関係の事業者等の需要もあり需給は安定している。市場の中心価格帯は画地規模の大小、成約価格のばらつ
きから把握し難いが、標準画地規模で３，５００～３，８００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、一般住宅、共同住宅、事業所等が混在する住宅地域であるが、対象標準地の画地規模から収益性の観点か
らも考慮すべきである。収益価格は共同住宅を想定して算定したが、建築費高騰等の影響もありやや低位に求められた
。比準価格は規範性の高い事例を収集し得たため、その信頼性は高いものと思料する。以上より、市場の実態を反映す
る比準価格を標準とし、収益価格を参考とし、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　明石 -6                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    200,000 円／㎡		 [103.0]
100		 100
[101.0]		 100
[166.9]		 [100.0]
100		 122,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    118,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 明石市の人口は微増傾向にある。不動産実需
は安定的に推移し、その価格は概ね上昇傾向
。景気は、物価高、為替・金利の不安定感に
より未だ不透明。

駅、商店街に徒歩圏にある利便性の保たれた
地域であり、地域要因に特段の変動は認めら
れない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +83.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 明石 -34　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＹＫ４０７
Ｙ
-73		 明石市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4m道路、
中間画地
１中専

(60,160)
b ＡＨ４０７
国
-14		 明石市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m市道、
中間画地
１低専

(60,100)
c ＡＨ４０７
国
-26		 明石市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m私道、
中間画地
１中専

(60,160)
d ＫＴ４０７
国
-33		 明石市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北3.2m私道、
中間画地
１住居

(60,160)
e ＮＨ４０７
Ｙ
-57		 明石市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
117,021  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 100.0]
147,033 		 100
[ 117.5]
125,134 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
125,000 
b (　           ) 
111,609  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
114,288 		 100
[  94.5]
120,940 
121,000 
c (　           ) 
106,589  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
120,919 		 100
[  98.1]
123,261 
123,000 
d (　           ) 
106,372  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
109,350 		 100
[  86.3]
126,709 
127,000 
e (　           ) 
85,985  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
91,144 		 100
[  78.7]
115,812 
116,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    122,000 円／㎡]  



明石 -34　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,469,730 
1,986,866 
7,482,864 
6,508,800 
974,064 		 （　0.9775）
952,148 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     23,803,700 円　　　　（　     79,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
明石 -34　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層共同住宅 120.00 Ｓ5 560.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   301 ㎡     15.3 m x   19.3 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階部分賃貸のファミリータイプ、平均専有面積約５０㎡の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  88.9 ％
の理由		 同種・同規模の建物としては標準的割合。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
120.00 
85.0 
102.00 
1,432 
146,064 		 1.0  146,064 
2.0  292,128 

 2～ 4		 住宅
110.00 
90.0 
99.00 
1,475 
146,025 		 1.0  146,025 
2.0  292,050 

 5～ 5		 住宅
110.00 
90.0 
99.00 
1,460 
144,540 		 1.0  144,540 
2.0  289,080 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
560.00 
88.9 
498.00 

728,679 		 728,679 
1,457,358 
⑨年額支払賃料        728,679 円　×　12ヶ月　＝　       8,744,148 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     498.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,744,148 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       473,207 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,990,941 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           728,679 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,922 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,457,358 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         470,727 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    120,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         1,140 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,469,730 円　　　　（　        31,461 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,560 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,475 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
明石 -34　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 339,000 円  　　　　    113,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 378,566 円  　　　        9,464,148　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       82,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      960,500 円  　　　　    113,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       113,000 円  　　　　    113,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       113,000 円  　　　　    113,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,986,866 円　（　　　　　　         6,601 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9775    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 113,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 194,000 円／㎡　×　     560.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0576     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 45 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,508,800 円  
（　　　　　        21,624 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,469,730 円      
②総費用 1,986,866 円      
③純収益　①－② 7,482,864 円      
④建物等に帰属する純収益 6,508,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 974,064 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 952,148 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,163 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     23,803,700 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      79,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 明石 -34　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　明石市港町６番１６
 1403000326084-0000
2 　明石市港町６番１７
 1403000326085-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
明石 -34　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
明石 -34 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　水野　雅一   TEL.
鑑定評価額 37,000,000 円  １㎡当たりの価格 123,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 94,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 明石市港町６番１６外
｢港町６－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 301  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1.2		 共同住宅

ＲＣ5		 住宅、作業所、店舗
等が混在する住宅地
域		 北11m市道 水道、ガス、下水 明石

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層の共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北１１ｍ市
道		 交通

施設		 明石駅南西方

1.0km		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅や共同住宅、事業所等が混在する住宅地域であり、地域要因に特別の変動もなく、今後も現状の通り推
移するものと予測する。なお、底堅い実需が見込まれるため、地価は上昇傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 中低層の共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    123,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     81,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、ＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、明石市東部に位置する混在住宅地域である。需要者の中
心は圏内居住者であり、圏外からの転入は見込みにくい。一般住宅や共同住宅、事業所等が混在する住宅地域であり、
生活利便性が良好な地域であることから需要は堅調である。規模や用途による総額の幅が見られるものの、土地の単価
で１２万円／㎡前後の物件が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 利便性の良い地域であることから、周辺にはアパート等の収益物件も見られるが、自用目的での取引が中心である。比
準価格は類似地域において多数の信頼性のある事例を収集し得た。一方、収益価格は共同住宅を想定して試算したもの
の、画地規模による制約もあり低位に試算された。したがって、市場の実態をより反映した比準価格を標準とし、収益
価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　明石 -6                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    200,000 円／㎡		 [103.0]
100		 100
[101.0]		 100
[166.0]		 [100.0]
100		 123,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    118,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 明石市の人口は微増傾向にあり、地価は上昇
傾向で推移した。景気は緩やかな回復傾向に
あるが、物価高、為替・金利の不安定感によ
り未だ不透明。

共同住宅や事業所が混在する住宅地域であり
、地域要因に大きな変動は無い。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +82.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 明石 -34　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＴ４０７
国
-25		 明石市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m市道、
中間画地
１中専

(60,160)
b ＫＴ４０７
国
-26		 明石市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
c ＫＴ４０７
国
-27		 明石市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西20m国道、
南4m、角地
準工

(70,200)
d ＫＴ４０７
国
-13		 明石市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西6.2m市道
、南東5.6m、
角地
１住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
146,752  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
150,861 		 100
[ 121.9]
123,758 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
124,000 
b (　    116,872) 
116,872  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
120,144 		 100
[  97.4]
123,351 
123,000 
c (　           ) 
103,079  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
103,483 		 100
[  84.8]
122,032 
122,000 
d (　           ) 
137,457  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
134,972 		 100
[ 110.4]
122,257 
122,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    123,000 円／㎡]  



明石 -34　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,135,316 
1,906,096 
7,229,220 
6,220,800 
1,008,420 		 （　0.9775）
985,731 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     24,643,275 円　　　　（　     81,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
明石 -34　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層共同住宅 120.00 Ｓ5 560.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   301 ㎡     15.3 m x   19.3 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 公的規制や標準的使用との整合性を勘案の上、平均面積５０㎡程度の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  88.9 ％
の理由		 類似建物の標準的有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
120.00 
85.0 
102.00 
1,391 
141,882 		 1.0  141,882 
2.0  283,764 

 2～ 3		 住宅
110.00 
90.0 
99.00 
1,405 
139,095 		 1.0  139,095 
2.0  278,190 

 4～ 5		 住宅
110.00 
90.0 
99.00 
1,419 
140,481 		 1.0  140,481 
2.0  280,962 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
560.00 
88.9 
498.00 

701,034 		 701,034 
1,402,068 
⑨年額支払賃料        701,034 円　×　12ヶ月　＝　       8,412,408 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     498.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,412,408 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       456,620 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,675,788 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           701,034 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,660 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,402,068 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         452,868 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,135,316 円　　　　（　        30,350 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,486 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,405 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
明石 -34　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 324,000 円  　　　　    108,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 365,296 円  　　　        9,132,408　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       82,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      918,000 円  　　　　    108,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       108,000 円  　　　　    108,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       108,000 円  　　　　    108,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,906,096 円　（　　　　　　         6,333 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9775    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 108,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 186,000 円／㎡　×　     560.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0576     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 45 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,220,800 円  
（　　　　　        20,667 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,135,316 円      
②総費用 1,906,096 円      
③純収益　①－② 7,229,220 円      
④建物等に帰属する純収益 6,220,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,008,420 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 985,731 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,275 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     24,643,275 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      81,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 明石 -34　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　明石市港町６番１６
 1403000326084-0000
2 　明石市港町６番１７
 1403000326085-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
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備考