令和7年1月15日　提出 明石 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   明石 -25 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　山下　裕   TEL.

鑑定評価額 22,400,000 円  １㎡当たりの価格 200,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 明石市山下町９４３番８ ｢山下町８－３｣ ②地積 　(㎡) 112   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、共同住宅 等が混在する住宅地 域 東5.5m市道 水道、ガス、下水 明石 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    15 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．５ ｍ市道　　 交通 施設 明石駅東方 350m 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほか共同住宅等も見られる地域であり、今後とも現状のまま推移するものと予測する。地価はやや強 含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    200,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲はＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線の沿線で、明石市及び神戸市西部の圏域に存する住宅地域である。 主たる需要者は明石市及び神戸市の居住者などである。明石駅に近い住宅地として利便性に優れ、需要は堅調に推移し ている。取引される画地規模にばらつきがあるため、取引の中心となる価格帯は見出し難いが、土地で２，０００万円 台程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は周辺の売買実例から適切に算定されたものであり、現実の市場を反映した実証的なものと認められる。付近 には賃貸マンション等も見られるが、対象地は画地規模が小さく経済合理的な賃貸経営は困難なため、収益還元法は適 用しなかった。地域は自己使用目的での取引が主流であり、よって本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討 を踏まえて上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　明石 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    200,000 円／㎡ [103.0] 100 100 [101.0] 100 [103.0] [101.0] 100 200,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    195,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 明石市の人口は微増傾向にあり、建築費また は金利上昇傾向等はみられるものの、宅地需 給関係は概ね堅調に推移している。 明石駅に近い住宅地域であり、地域要因に特 別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％