令和7年1月15日　提出 明石 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   明石 -14 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　柳川　浩一   TEL.

鑑定評価額 9,150,000 円  １㎡当たりの価格 91,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 明石市魚住町住吉３丁目７２２番１６ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,180) 1.5:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅の中 に空地等が見られる 住宅地域 北西4.5m市道 水道、ガス、下水 山陽魚住 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　   8.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．５ｍ 市道 交通 施設 山陽魚住駅北西方 550m 法令 規制 １中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域として成熟しており、将来も現状が持続するものと予測した。 今後の地価は、上昇傾向で推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線の明石市を中心にその周辺市町も含む住宅地域。需要者は同一需給圏 内の居住者が大半である。当地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、比較的古くからの地域であるため街路条件はやや 劣るものの最寄り駅への接近条件は概ね良好で、需要は強含みである。取引の中心となる価格帯は土地で８００～１， ２００万円程度、新築の建売で３，０００～３，５００万円程度のものが多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、画地規模等からも賃貸共同住宅の想定は適さず収益価格の試算は断念した。収益目的 の取引も殆ど無く、自己居住目的の取引が中心である。取引事例は比較的規範性の高いものを豊富に収集でき、また市 場参加者との適合性の観点からも現実の取引市場を反映した比準価格には説得力が認められる。以上により、比準価格 を標準に、代表標準地からの検討も踏まえ、単価と総額との関係をも考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　明石 -23                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    106,000 円／㎡ [103.8] 100 100 [101.0] 100 [118.7] [100.0] 100 91,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     87,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直しているものの、やや 足踏みしている。明石市の人口は増加傾向で 推移しており、不動産取引市場も好調である 。 小規模一般住宅の中に空地等が見られる住宅 地域として、地域要因に変動はないものの、 地価は上昇傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.2 ％  ％