令和7年1月15日　提出 明石 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   明石 -8 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　山下　裕   TEL.

鑑定評価額 7,620,000 円  １㎡当たりの価格 77,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 明石市二見町福里字池之下５６３番４５ ②地積 　(㎡) 99   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北東5.5m市道、背面道 水道、ガス、下水 土山 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．５ ｍ市道 交通 施設 土山駅南東方 650m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅を中心とする既成住宅地域であり、地域要因に特別の変動もなく今後も現状の通り推移するもの と予測する。なお、底堅い実需が見込まれるため、地域における地価は概ね上昇傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、明石市の西部に位置する普通住宅地域である。需要者の中心は圏 内居住者であり、圏外からの転入は見込みにくい。小規模一般住宅を中心とする既成住宅地域であり、中古流通をはじ め、低未利用地の開発による新規供給も継続的に見られるものの、需要も相応にあり、需給は強含みに推移している。 土地は５００万円から１，０００万円程度、新築建売で３，０００万円程度の物件が、需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域を含む一帯は、小規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、対象地は画地規模等の制約により、賃貸経営上 、合理的な建物の建築を想定することが困難であったことから、収益還元法は適用できなかった。よって、本件におい ては、信頼性の高い複数の取引事例を基礎資料として算定された比準価格を標準として、代表標準地との検討をも踏ま え、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　明石 -23                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    106,000 円／㎡ [103.8] 100 100 [101.0] 100 [141.5] [100.0] 100 77,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     74,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 明石市の人口は微増傾向にあり、建築費また は金利上昇傾向等はみられるものの、宅地需 給関係は概ね堅調に推移している。 小規模一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域で あり、地域要因に大きな変動は認められない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +49.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.4 ％  ％