令和7年1月15日　提出 尼崎 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尼崎 9-2 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　森岡　高司   TEL.

鑑定評価額 167,000,000 円  １㎡当たりの価格 148,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尼崎市久々知３丁目３９５番 ｢久々知３－２４－３５｣ ②地積 　(㎡) 1,130   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:7 工場 中規模工場が多い内 陸型の工業地域 西5.4m市道 水道、ガス、下水 尼崎 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  90.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．４ｍ市道 交通 施設 尼崎駅北西方 1.3km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模工場等が建ち並ぶ内陸型工業地域であり、地域に大きな影響を及ぼす要因も存しないため、当分の間は現 状の環境のまま推移し、一方で地価は旺盛な需要動向を反映し、強い上昇基調が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    148,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はやや広域的で阪神エリアのほか北摂エリアの一部に及ぶ内陸型工業地域である。需要者は自用目的で物流 ・事業用地の取得等を考える法人が中心であるが、交通インフラの整った画地規模の大きな土地に関しては投資家向け 物流センター等の進出も見られ、地価は上昇基調で推移している。買い手の業種・業態や、画地規模等の個別性により 取引価格にバラつきが見られるため、需要の中心となる価格帯は判然としない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場性を反映した実証的な価格であり、主な市場参加者が自用目的の法人と考えられることから、規範性は 高いものと判断する。一方、対象地周辺では小規模の賃貸用倉庫等も散見されるが、賃貸市場が成熟しているとは言い 難く、収益還元法の適用は断念した。よって本件では規範性の高い比準価格を標準とし、周辺の地価動向及び前年価格 からの推移にも留意の上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    130,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 交通アクセスの良い工業適地では、物流関連 施設を中心に土地需要が旺盛な状況が続いて いる。 地域要因に変動はないが、高速道路網へのア クセス性も良く、継続する需要増から地価の 上昇傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +13.8 ％  ％