別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月8日　提出
尼崎 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
尼崎 5-2 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　浅阪　将生   TEL.
鑑定評価額 118,000,000 円  １㎡当たりの価格 495,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 380,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 尼崎市南武庫之荘１丁目１４５番
｢南武庫之荘１－１３－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 238  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 中層の店舗併用住宅
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 北13m市道 水道、ガス、下水 武庫之荘

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗併用共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １３ｍ市道 交通

施設		 武庫之荘駅南方

80m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗併用共同住宅が建ち並ぶ駅前ロータリーの商業地域であり、地域要因に特段の変動はなく、現況のまま推移
するものと判断する。駅前商業エリアの土地の供給は限定的で希少価値が高いため、地価は上昇傾向である。
(3)最有効使用の判定 中層店舗併用共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    510,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    409,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、尼崎市内の繁華性が強い駅前商業地域の圏域。需要者は同一需給圏内の中小事業者のほか、阪神間に拠
点を求める一般企業等である。最寄り駅の利便性は高く、駅近マンションの需要も旺盛であり、地価は上昇傾向にある
。取引総額は、規模や用途・築年数等により差異があり、需要の中心となる価格帯は把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は低層階に店舗等が見受けられるものの、商業地域としての商的繁華性が高いとまでは言えず、店舗付共同住
宅が建ち並ぶ地域である。背後は住宅地域で、価格形成要因としては快適性や利便性が重視されるため、収益採算性に
基づく価格形成基盤は熟成しているとは言い難い地域である。従って、市場の実勢を反映した比準価格を標準に収益価
格を関連付け、更に、広域的な検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    470,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　尼崎（県） 5-4             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    480,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 住宅金利は上昇傾向にあるが、住宅需要に悪
影響を与えるほどではない。ただし、資源高
、円安等が不動産に与える影響には今後も注
視が必要である。

武庫之荘の駅前で地域要因に特段大きな変化
はない。背後地の住宅地域は利便性や快適性
に恵まれ地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％ +3.1 ％
３　試算価格算定内訳 尼崎 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２０７
国
-4		 尼崎市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m市道、
中間画地
近商

(90,400)
b １４２０７
国
-18		 尼崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
南6m、角地
商業

(100,360)
c １６２０７
国
-15		 西宮市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
近商
地区計画等
(90,300)
d ０４２０７
国
-11		 尼崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西7.5m市道、
中間画地
商業

(100,450)
e １２２０７
国
-34		 尼崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西18m県道、
南東15m、
角地
準住居

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
435,137  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
403,491 		 100
[  79.1]
510,102 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
510,000 
b (　           ) 
378,049  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
368,598 		 100
[  71.8]
513,368 
513,000 
c (　           ) 
529,942  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
544,780 		 100
[ 106.9]
509,616 
510,000 
d (　           ) 
414,345  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
420,975 		 100
[  82.4]
510,892 
511,000 
e (　           ) 
304,218  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 101.9]
316,773 		 100
[  61.7]
513,408 
513,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +21.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    510,000 円／㎡]  



尼崎 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,415,833 
3,745,740 
14,670,093 
10,814,700 
3,855,393 		 （　0.9583）
3,694,623 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     97,226,921 円　　　　（　    409,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
尼崎 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 142.00 ＲＣ5 710.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   238 ㎡     13.0 m x   18.0 m  前面道路：市道     　  13.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロア貸店舗、２～５階は平均専有面積約４０㎡（２ＤＫ）の住宅を想定。 ⑦有効率　  83.0 ％
の理由		 周辺類似建物の有効率を参考として査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
142.00 
75.0 
106.50 
4,300 
457,950 		 4.0  1,831,800 
4.0  1,831,800 

 2～ 5		 住宅
142.00 
85.0 
120.70 
2,250 
271,575 		 1.0  271,575 
2.0  543,150 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
710.00 
83.0 
589.30 

1,544,250 		 2,918,100 
4,004,400 
⑨年額支払賃料      1,544,250 円　×　12ヶ月　＝　      18,531,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     589.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,531,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       926,550 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,604,450 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,918,100 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          27,722 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,004,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         783,661 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,415,833 円　　　　（　        77,377 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
尼崎 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 885,000 円  　　　　    177,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 741,240 円  　　　       18,531,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      261,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,504,500 円  　　　　    177,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       177,000 円  　　　　    177,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       177,000 円  　　　　    177,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,745,740 円　（　　　　　　        15,738 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9583    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 177,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     710.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0611     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0436 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,814,700 円  
（　　　　　        45,440 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,415,833 円      
②総費用 3,745,740 円      
③純収益　①－② 14,670,093 円      
④建物等に帰属する純収益 10,814,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,855,393 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,694,623 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,524 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     97,226,921 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     409,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 尼崎 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　尼崎市南武庫之荘一丁目１４５番
 1402000225502-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
尼崎 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
尼崎 5-2 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　川端　良明   TEL.
鑑定評価額 118,000,000 円  １㎡当たりの価格 495,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 380,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 尼崎市南武庫之荘１丁目１４５番
｢南武庫之荘１－１３－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 238  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 中層の店舗併用住宅
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 北13m市道 水道、ガス、下水 武庫之荘

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗併用共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １３ｍ市道 交通

施設		 武庫之荘駅南方

80m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の店舗併用住宅が建ち並ぶ駅前の商業地域であり、地域要因に大きな変動はなく現状を維持するものと予測
する。駅前に立地する希少性により、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗併用共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    510,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    390,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は尼崎市を中心とする阪神間の商業地域である。需要者は新規の事業拠点を求める法人や不動産経営を目的
とする不動産業者等が挙げられる。類似地域内の需給動向は、駅前商業地の商圏は小規模で顧客は主に地元住民が中心
であるが、駅前に立地する希少性や背後の住宅地需要が下支えとなって、商業地の需要も安定している。中心価格帯は
、画地規模や需要者の属性も様々なため見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及び周辺の類似地域は自用目的のほか賃貸用不動産も散見されるが、賃貸想定は投下資本に見合う収益性を満
たしているとは言い難いため、収益価格は比準価格と比べて低位に求められ、その精度も劣る。比準価格は同一需給圏
内で実際に売買された不動産の取引価格を基礎とし、市場性が反映された実証性の高い価格と判断する。したがって、
比準価格を標準に収益価格を比較考量し、前年からの各変動要因にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    470,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　尼崎（県） 5-4             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    480,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 尼崎市内の人口は変動幅が小さく微減傾向で
推移している。利便性や汎用性の高い商業地
に対する需要は安定している。


阪急武庫之荘駅前の商業地域であり、地域要
因に大きな変動はない。顧客は主に地元住民
が中心であるが、駅前に立地する希少性が認
められる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％ +3.1 ％
３　試算価格算定内訳 尼崎 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０４２０６
Ｙ
-38		 尼崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
南5.8m、角地
商業

(100,360)
b １５２０６
Ｙ
-34		 西宮市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
北5m、角地
近商

(100,300)
c １２２０７
国
-34		 尼崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西18m県道、
南東15m、
角地
準住居

(80,200)
d １７２０７
国
-20		 西宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東27m市道、
北15m、
二方路
商業

(90,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
443,459  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
441,753 		 100
[  88.4]
499,721 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
500,000 
b (　           ) 
441,345  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
451,530 		 100
[  86.6]
521,397 
521,000 
c (　           ) 
304,218  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 101.9]
316,773 		 100
[  62.6]
506,027 
506,000 
d (　           ) 
655,944  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[  92.0]		 100
[ 100.9]
720,755 		 100
[ 140.2]
514,091 
514,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    510,000 円／㎡]  



尼崎 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,391,043 
3,775,786 
14,615,257 
10,936,900 
3,678,357 		 （　0.9583）
3,524,970 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     92,762,368 円　　　　（　    390,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
尼崎 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 142.00 ＲＣ5 710.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   238 ㎡     13.0 m x   18.0 m  前面道路：市道     　  13.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は平均賃貸面積約４０㎡の住宅（２ＤＫ） ⑦有効率　  83.0 ％
の理由		 類似不動産と比較して標準的と判断した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
142.00 
75.0 
106.50 
4,270 
454,755 		 4.0  1,819,020 
4.0  1,819,020 

 2～ 3		 住宅
142.00 
85.0 
120.70 
2,240 
270,368 		 1.0  270,368 
2.0  540,736 

 4～ 5		 住宅
142.00 
85.0 
120.70 
2,265 
273,386 		 1.0  273,386 
2.0  546,772 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
710.00 
83.0 
589.30 

1,542,263 		 2,906,528 
3,994,036 
⑨年額支払賃料      1,542,263 円　×　12ヶ月　＝　      18,507,156 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     589.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,507,156 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       925,358 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,581,798 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,906,528 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          27,612 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,994,036 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         781,633 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,391,043 円　　　　（　        77,273 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
尼崎 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 895,000 円  　　　　    179,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 740,286 円  　　　       18,507,156　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      261,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,521,500 円  　　　　    179,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       179,000 円  　　　　    179,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       179,000 円  　　　　    179,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,775,786 円　（　　　　　　        15,865 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9583    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 179,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 242,000 円／㎡　×　     710.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0611     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0436 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,936,900 円  
（　　　　　        45,953 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,391,043 円      
②総費用 3,775,786 円      
③純収益　①－② 14,615,257 円      
④建物等に帰属する純収益 10,936,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,678,357 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,524,970 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,811 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     92,762,368 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     390,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 尼崎 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　尼崎市南武庫之荘一丁目１４５番
 1402000225502-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考