令和7年1月15日　提出 尼崎 -46　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尼崎 -46 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　森岡　高司   TEL.

鑑定評価額 14,700,000 円  １㎡当たりの価格 158,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尼崎市稲葉元町２丁目４６番 ｢稲葉元町２－４－８｣ ②地積 　(㎡) 93   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅、共同住宅 等が混在する住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 立花 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　北６ｍ 市道 交通 施設 立花駅西方 900m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅や共同住宅が建ち並ぶ住宅地域として概ね成熟した状態にある。地域に特段の影響を与える要因も見ら れないため、今後も当面の間は現状のまま推移し、地価はやや上向き程度と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    158,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は尼崎市西部にあって、主としてＪＲ及び阪急電鉄沿線に広がる住宅地域である。需要者は当該圏域内の住 宅のエンドユーザーが中心であるが、画地規模によっては分譲または賃貸目的の不動産業者の参入も見られる。最寄駅 からやや離れたエリアでも生活利便性の程度が比較的高い地域では、需給関係は比較的安定的で地価も緩やかな上昇傾 向にある。需要の中心価格帯は土地で１，５００万円台前後、新築戸建分譲で３，５００万円程度が目安となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅利用を大半とする住宅地域であり、自用目的での取引が中心となっている。また、当該標準地は画 地規模が小さく、経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅を建築することが困難であることから、収益還元法の適用は 断念した。したがって本件においては、不動産の市場性に着目した実証的な価格である比準価格を標準とし、代表標準 地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尼崎 -26                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    158,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [103.0] 100 [100.9] [103.0] 100 158,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    156,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性の良い住宅地の需要は堅調であるが、 世界情勢や物価高の影響等、景気動向への懸 念も見られ、需給関係を注視する必要がある 。 最寄駅からはやや距離を有する住宅地域であ るが、生活利便性に難はなく、需給関係はこ のところ改善の傾向が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％