令和7年1月10日　提出 尼崎 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尼崎 -43 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　山本　考一   TEL.

鑑定評価額 42,800,000 円  １㎡当たりの価格 266,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 205,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尼崎市東園田町９丁目６番２ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、マンショ ン等が混在する住宅 地域 北東5m市道 水道、ガス、下水 園田 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　５ ｍ市道 交通 施設 園田駅南東方 250m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほか共同住宅等が建ち並ぶ、居住環境・利便性とも良好な住宅地域である。当面の間、現状のまま推 移するものと思われる。地価は上昇傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    266,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急神戸本線の住宅地域で、概ね尼崎市北東部の圏域である。需要者は尼崎市内居住者が中心で、他市 からの転入者も見られる。居住環境・利便性の良好な住宅地域であり、堅調な需要により地価は上昇傾向で推移してい る。中心となる価格帯の把握は困難であるが、土地は対象標準地と同程度の規模で４０００万円～４５００万円程度、 細分化された建売分譲住宅で５０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸マンション等の収益物件も周辺に見られるが、自用目的での取引が中心であり、収益性よりも居住の快適性が重視 される。また、対象標準地は画地規模が小さいことから経済合理的な賃貸住宅の建築は困難であるため、収益還元法の 適用は断念した。よって、信頼性・規範性の認められる取引事例より求めた比準価格を採用し、代表標準地との均衡に も留意したうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尼崎 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    216,000 円／㎡ [102.3] 100 100 [100.0] 100 [ 82.8] [100.0] 100 267,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    259,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 尼崎市の人口は概ね横ばいで推移している。 地価は、居住環境・利便性の良好な地域のみ ならず、全体的にやや上昇傾向となっている 。 駅徒歩圏内で環境・利便性の良好な住宅地域 である。地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％