令和7年1月15日　提出 尼崎 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尼崎 -30 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　一成   TEL.

鑑定評価額 24,600,000 円  １㎡当たりの価格 178,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尼崎市西本町北通５丁目１７０番外 ②地積 　(㎡) 138   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中にアパ ート等も見られる住 宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 阪神尼崎 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北、６ｍ 市道 交通 施設 阪神尼崎駅南西方 750m 法令 規制 ２住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段変動は見られず、一般住宅の中にアパート等も見られる住宅地域として当面は現状を維持するも のと見込まれる。最寄駅へ徒歩圏であり根強い需要にも支えられ、地価は堅調に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    178,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に阪神本線沿線を中心とする尼崎市の南部及びその周辺の住宅地域。主な需要者は概ね圏域内に地縁を 有する市内居住者等が中心で圏域外からの需要はあまり見られない。旧来からの住宅地域で選好性はやや弱いが、最寄 駅から徒歩圏で利便性は比較的良好であり、地価は堅調に推移してきている。近隣地域及びその周辺で取引される中心 価格帯は、標準的規模の土地で２，５００万円前後、新築の戸建住宅で４，０００～４，５００万円程度と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さいことから共同住宅の建築を想定することが困難であり、また経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り 立つ地域ではないため収益還元法の適用は断念した。周辺には賃貸アパート等も見受けられるが、戸建住宅が中心の旧 来からの既成住宅地域で、居住の快適性及び利便性等を重視した自己居住目的の取引が中心であることから、市場の特 性を反映した規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尼崎 -31                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    191,000 円／㎡ [103.1] 100 100 [103.0] 100 [108.5] [101.0] 100 178,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    173,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、一部に足踏みが残るものの緩やかに 回復し、個人消費は持ち直しの動きが見られ 、住環境や利便性が優る地域を中心に住宅需 要は堅調である。 地域要因に特段変動は見られず、小規模住宅 が密集する既成住宅地域ではあるが、最寄駅 への接近性は良好な地域で、地価は堅調に推 移してきている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％