別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月11日　提出
尼崎 -14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
尼崎 -14 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　竹之内　浩   TEL.
鑑定評価額 279,000,000 円  １㎡当たりの価格 392,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 290,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 尼崎市南塚口町３丁目８８１番２
｢南塚口町３－９－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 712  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1.5		 共同住宅

ＲＣ6		 中層マンション、事
務所等が建ち並ぶ住
宅地域		 南10.8m市道 水道、ガス、下水 阪急塚口

530m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    65 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０．８ｍ市道 交通

施設		 阪急塚口駅南東方

530m		 法令

規制		 ２中専
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は中層マンションが比較的多く見られる地域で、今後とも現状を維持するものと予測する。マンション
用地取引では入札になることが多い傾向にあることから、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    398,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              382,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は尼崎市及びその周辺の住宅地域を中心として、阪神間の利便性の良好な住宅地域全域にわたる。需要者は
マンション用地を求めるマンションデベロッパー等が中心である。生活及び交通利便性が高いことから、マンション用
地としての需要は高く、地価は上昇傾向にある。開発素地の取引価格は個別的要因により様々であるため、需要の中心
となる価格帯を一様に指摘するのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地はマンション用地のため開発法を適用しているが、開発法は開発計画や収支計画等に想定的要素を多く含む
ため相対的に規範性が劣る。また、需要者は投資採算性のみならず代替競争不動産との比較を通して取引価格を決定す
るため、実際の取引事例から求められた比準価格の規範性は高い。よって、比準価格を重視し、開発法による価格を関
連付け、代表標準地の価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　西宮 -45                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    416,000 円／㎡		 [105.8]
100		 100
[100.0]		 100
[112.7]		 [100.0]
100		 391,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    370,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 尼崎市は、快適性・利便性等の差異により、
選好性が地域により異なるため、地価も用途
・エリア等により異なる傾向にある。


マンション用地需要が非常に競合するエリア
内にあり、マンション用地価格は上昇傾向に
ある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 尼崎 -14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １５２０７
国
-7		 西宮市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
b ０９２０７
国
-10		 尼崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北4m市道、
中間画地
１中専

(70,160)
c １７２０７
国
-27		 西宮市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d ０５２０７
国
-3		 尼崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m市道、
中間画地
１中専

(70,200)
e １３２０７
国
-15		 西宮市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6.2m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
383,134  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
388,498 		 100
[  96.7]
401,756 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
402,000 
b (　           ) 
300,333  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
323,411 		 100
[  81.2]
398,289 
398,000 
c (　           ) 
333,144  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
338,141 		 100
[  84.5]
400,167 
400,000 
d (　           ) 
287,136  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
289,720 		 100
[  73.3]
395,252 
395,000 
e (　           ) 
270,237  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
276,723 		 100
[  69.9]
395,884 
396,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    398,000 円／㎡]  



尼崎 -14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用は分譲マンション用地と判定されるため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用は分譲マンション用地と判断したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

827,740,114 
556,072,010 
12 
770,000 
1,318.00 
330,000 
1,500.00 
⑧開発法による価格 　　          271,668,104 円　　　　（　              382,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
尼崎 -14　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
712 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  712.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
390.00 ㎡  1,500.00 ㎡  1,352.00 ㎡  148.00 ㎡  1,318.00 ㎡  ＲＣ・6F
 (    20 戸)
 66㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      54.8 ％）  （     210.7 ％）  （     189.9 ％）  （      20.8 ％）  （     87.87 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
70 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   21.5 ｍ

  33.1 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		   10.8 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 770,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に位置する分譲マンション事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    770,000 円／㎡　　×　　     1,318.00 ㎡　　＝　　　　       1,014,860,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         1,014,860,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   330,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   339,900 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似するマンションの建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    339,900 円／㎡　　×　　　   1,500.00 ㎡　　＝　　　　         509,850,000 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         1,014,860,000 円　　×　　　　　     15 ％　　＝　　　　         152,229,000 円 
支出合計　④+⑤+⑥           662,079,000 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 10 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 10 ヶ月 
建築工事(1期目) 10 ヶ月  販売収入(1期目) 16 ヶ月  販売管理費(2期目) 18 ヶ月 
建築工事(2期目) 16 ヶ月  販売収入(2期目) 22 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 22 ヶ月  販売収入(3期目) 23 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 101,486,000 円  (     10 ％) ×　　0.8598  （     16 ヶ月） ＝　　           87,257,663 円 
販売総額(2期) 710,402,000 円  (     70 ％) ×　　0.8124  （     22 ヶ月） ＝　　          577,130,585 円 
販売総額(3期) 202,972,000 円  (     20 ％) ×　　0.8048  （     23 ヶ月） ＝　　          163,351,866 円 
収入合計 － － － － 827,740,114 円 
支出 建築工事費(1期) 50,985,000 円  (     10 ％) ×　　0.9099  （     10 ヶ月） ＝　　           46,391,252 円 
建築工事費(2期) 50,985,000 円  (     10 ％) ×　　0.8598  （     16 ヶ月） ＝　　           43,836,903 円 
建築工事費(3期) 407,880,000 円  (     80 ％) ×　　0.8124  （     22 ヶ月） ＝　　          331,361,712 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 91,337,400 円  (     60 ％) ×　　0.9099  （     10 ヶ月） ＝　　           83,107,900 円 
販売管理費(2期) 60,891,600 円  (     40 ％) ×　　0.8437  （     18 ヶ月） ＝　　           51,374,243 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 556,072,010 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
          827,740,114 円　　－　　　　　　          556,072,010 円　　＝　　　　　           271,668,104 円 

              382,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 尼崎 -14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　尼崎市南塚口町三丁目８８１番２
 1402000215862-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
尼崎 -14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
尼崎 -14 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　森本　光弘   TEL.
鑑定評価額 278,000,000 円  １㎡当たりの価格 390,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 290,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 尼崎市南塚口町３丁目８８１番２
｢南塚口町３－９－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 712  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1.5		 共同住宅

ＲＣ6		 中層マンション、事
務所等が建ち並ぶ住
宅地域		 南10.8m市道 水道、ガス、下水 阪急塚口

530m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    65 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０．８ｍ市道 交通

施設		 阪急塚口駅南東方

530m		 法令

規制		 ２中専
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中層マンションの多い住宅地域で、今後も現状を大きく変えることなく推移するものと予測する。駅周辺のマン
ション用地は需要が根強く、今後とも地価は上昇が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    393,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              384,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は尼崎市を中心に阪神間の住環境及び利便性ともに良好な住宅地域全域。需要者は分譲マンション用地を求
めるデベロッパーが中心となる。阪神間のマンション用地の需要は旺盛で、特に駅徒歩圏内の適地の供給が少なく、阪
急塚口駅周辺は再開発後の人気上昇も相まって、地価は強い上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯については、取
引される土地の規模や条件によって個別性が強く、指摘は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内ではマンション用地需要が強く、規模の大きな土地は分譲マンション用地として取引されることが多い。
需要者のマンションデベロッパー等は、市場の取引価格等の水準と共に、投資採算性を重視して土地取引を行うが、開
発法による価格は建築コストや借入金利等の想定要素も多い。よって、相対的に規範性が高いと判断した比準価格を重
視し、開発法による価格も関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　西宮 -45                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    416,000 円／㎡		 [105.8]
100		 100
[100.0]		 100
[112.7]		 [100.0]
100		 391,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    370,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇や金利の先高感等経済下振れリスク
は多いものの、阪神間の不動産市場は堅調で
、駅周辺のマンション用地は上昇傾向で推移
している。

阪急塚口駅南の再開発後は、地域の住宅用地
としての選好性はより高まっており、地価は
上昇している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 尼崎 -14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０９２０７
国
-10		 尼崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北4m市道、
中間画地
１中専

(70,160)
b ０５２０７
国
-3		 尼崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m市道、
中間画地
１中専

(70,200)
c １６２０７
国
-22		 西宮市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東6.5m市道、
中間画地
１中専
地区計画等
(60,200)
d １７２０７
国
-27		 西宮市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
300,333  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
323,411 		 100
[  82.1]
393,923 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
394,000 
b (　           ) 
287,136  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
289,720 		 100
[  75.2]
385,266 
385,000 
c (　           ) 
453,726  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
460,532 		 100
[ 117.6]
391,609 
392,000 
d (　           ) 
333,144  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
338,141 		 100
[  86.4]
391,367 
391,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    393,000 円／㎡]  



尼崎 -14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用は分譲マンション用地と判定されるため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用は分譲マンション用地と判断したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

826,359,430 
552,699,177 
12 
768,000 
1,318.00 
335,000 
1,500.00 
⑧開発法による価格 　　          273,660,253 円　　　　（　              384,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
尼崎 -14　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
712 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  712.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
390.00 ㎡  1,500.00 ㎡  1,352.00 ㎡  148.00 ㎡  1,318.00 ㎡  ＲＣ・6F
 (    20 戸)
 66㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      54.8 ％）  （     210.7 ％）  （     189.9 ％）  （      20.8 ％）  （     87.87 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
70 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   21.5 ｍ

  33.1 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		   10.8 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 768,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に位置する分譲マンション事例価格等を比較検討して査定した。
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    768,000 円／㎡　　×　　     1,318.00 ㎡　　＝　　　　       1,012,224,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         1,012,224,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   335,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   345,050 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似のマンションの建築費等を参考として査定した
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    345,050 円／㎡　　×　　　   1,500.00 ㎡　　＝　　　　         517,575,000 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         1,012,224,000 円　　×　　　　　     14 ％　　＝　　　　         141,711,360 円 
支出合計　④+⑤+⑥           659,286,360 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定した。
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 10 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 10 ヶ月 
建築工事(1期目) 10 ヶ月  販売収入(1期目) 16 ヶ月  販売管理費(2期目) 16 ヶ月 
建築工事(2期目) 16 ヶ月  販売収入(2期目) 22 ヶ月  販売管理費(3期目) 22 ヶ月 
建築工事(3期目) 22 ヶ月  販売収入(3期目) 23 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 101,222,400 円  (     10 ％) ×　　0.8598  （     16 ヶ月） ＝　　           87,031,020 円 
販売総額(2期) 809,779,200 円  (     80 ％) ×　　0.8124  （     22 ヶ月） ＝　　          657,864,622 円 
販売総額(3期) 101,222,400 円  (     10 ％) ×　　0.8048  （     23 ヶ月） ＝　　           81,463,788 円 
収入合計 － － － － 826,359,430 円 
支出 建築工事費(1期) 51,757,500 円  (     10 ％) ×　　0.9099  （     10 ヶ月） ＝　　           47,094,149 円 
建築工事費(2期) 51,757,500 円  (     10 ％) ×　　0.8598  （     16 ヶ月） ＝　　           44,501,099 円 
建築工事費(3期) 414,060,000 円  (     80 ％) ×　　0.8124  （     22 ヶ月） ＝　　          336,382,344 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 70,855,680 円  (     50 ％) ×　　0.9099  （     10 ヶ月） ＝　　           64,471,583 円 
販売管理費(2期) 56,684,544 円  (     40 ％) ×　　0.8598  （     16 ヶ月） ＝　　           48,737,371 円 
販売管理費(3期) 14,171,136 円  (     10 ％) ×　　0.8124  （     22 ヶ月） ＝　　           11,512,631 円 
支出合計 － － － － 552,699,177 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
          826,359,430 円　　－　　　　　　          552,699,177 円　　＝　　　　　           273,660,253 円 

              384,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 尼崎 -14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　尼崎市南塚口町三丁目８８１番２
 1402000215862-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考