令和7年1月15日　提出 尼崎 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尼崎 -4 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　誠   TEL.

鑑定評価額 35,400,000 円  １㎡当たりの価格 241,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 190,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尼崎市東園田町６丁目１０８番１０ ②地積 　(㎡) 147   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 西5.4m市道 水道、ガス、下水 園田 530m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　５ ．４ｍ市道 交通 施設 園田駅南東方 530m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中規模戸建住宅が多く建ち並ぶ住宅地域。地域要因に大きな変動はなく、当面は現状のまま推移するものと思料 される。利便性良好な立地にあって、地価は今後緩やかな上昇傾向を示すものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    241,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね尼崎市の阪急神戸本線沿線の戸建住宅地域で、同一需給圏に地縁性を有する者が需要者の中心である 。相対的に選好性の高い園田エリアにあって、最寄り駅への接近性に優れ、街区も整然とした地域であり、根強い需要 が認められる。需要の中心価格帯は、対象地規模の土地で３，５００万円程度、新築建売住宅で４，０００万円台後半 程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏の類似地域に位置する規範性の高い事例により求められており、市場の実態を反映した実証的か つ説得力のある価格である。一方、対象地周辺では賃貸住宅も見られるが、自用の戸建住宅が取引の中心であり、対象 地地積も経済合理的な賃貸住宅の建築には不十分であるため、本件では収益還元法の適用を断念した。従って、比準価 格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尼崎 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    216,000 円／㎡ [102.3] 100 100 [100.0] 100 [ 92.2] [100.0] 100 240,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    236,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 尼崎市の人口は微減、世帯数は微増。住宅地 需要は人気の武庫之荘・塚口地域を中心に概 ね堅調。一方南部に需要の弱い地域もあり二 極化がみられる。 地域要因に特段変動はない。駅徒歩圏にある 等、利便性良好な住宅地域で、需要は堅調に 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％