令和7年1月14日　提出 姫路 9-7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 9-7 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　河内谷　順   TEL.

鑑定評価額 83,000,000 円  １㎡当たりの価格 71,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市定元町４番２ ②地積 　(㎡) 1,157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1 工場 中規模の工場、事務 所等が建ち並ぶ工業 地域 南西5m市道 水道、下水 姫路 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    90 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  33.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　     1,056 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 姫路駅北西方 1.4km 法令 規制 工業 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 姫路市内陸にある工業地域であり、特段の変動要因はみられず、当面は現状の推移を継続するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 中規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏としては姫路市及び周辺市町にある工業地域である。近隣地域は工場、倉庫等を中心とする地域であり、製 造業者、流通業者が需要の中心であり、事業者の規模としては、地元を中心に事業展開する事業者である。海外経済の 動向や為替、資材等価格の変動など注視を要する要因もある。工業地については取引の件数や規模もまちまちであり、 中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己所有の工場、倉庫が中心であり、賃貸物件は見当たらず、賃貸市場は未成熟なため収益還元法は不適用とした。一 方、比準価格は取引市場の実態を反映した実証的な価格であり、自用目的の工業地の取引事例を中心に試算された価格 であり規範性が高い。以上により、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　姫路 9-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,600 円／㎡ [104.2] 100 100 [100.0] 100 [ 66.7] [100.0] 100 71,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外経済の動向のほか、国内企業の為替等変 動、資材価格等変動に対する動きには注視を 要する。 内陸部の工業地域であり、工場の集積の程度 も成熟しており、特段の変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％