別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
姫路 9-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
姫路 9-5 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　縄　暁生   TEL.
鑑定評価額 147,000,000 円  １㎡当たりの価格 39,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 31,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 姫路市飾磨区構字西飯田新田１１２１番１外
 ②地積
　(㎡)		 3,692  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）
台形
1:2		 工場

 鉄鋼関連の中小工場
が多い海に近い工業
地域		 南6.5m市道、背面道 水道、下水 西飾磨

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   300 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中小工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  90.0 ｍ、規模　　     3,600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．５ｍ市道 交通

施設		 西飾磨駅南東方

1.5km		 法令

規制		 工業
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 臨海部に立地する国道背後の中小工場地域であり、地域の特性に変化を与える要因は特段無く、当面は現状を維
持してゆくものと予測する。臨海工業地域の需要は底堅く、地価も底堅く推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、播磨臨海工業地帯を中心とする播磨地方の中小工場地域である。需要者の中心は、地元の製造・加工業
者が想定される。播磨地方臨海部の工業地帯は、化学・鉄鋼等の大規模工場が立地し高度成長期以降の日本経済の牽引
車として大きな役割を果たしてきており、これに関連する中小工場地については、底堅い需要が認められる。工業地の
取引は、取引される規模等が様々であり、市場の中心となる価格帯は見出し難い状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本鑑定評価に当たっては、後記記載の理由から原価法及び収益還元法は非適用とした。対象標準地の需要の中心は製造
業等の事業者であり、労働力確保の難易や市場との位置関係等を重視して意思決定を行うと思料され、現実の市場で発
生した多数の取引事例を価格判定の基礎とする比準価格はこのような市場の特性を十分反映しており、高い妥当性を有
している。よって、比準価格を標準として、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　姫路 9-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     31,500 円／㎡		 [104.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.5]		 [102.0]
100		 39,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利上昇局面にあるが、依然資金調達環境は
良好である。Ｅコマース関連の需要が強い状
況が継続。


臨海部の中小工場地域であり、地域要因に特
段の変動は無いが、底堅い需要が認められる
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 姫路 9-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＮＳ６０７
国
-11		 姫路市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東12m市道、
北7.5m、角地
１住居

(60,200)
b ＫＳ６０７
国
-34		 姫路市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西16m市道、
中間画地
工業
地区計画等
(60,200)
c ＮＡ６０７
国
-1		 姫路市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4.2m市道
、中間画地
工業

(60,200)
d ＮＳ６０７
国
-24		 姫路市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東7.5m市道
、中間画地
１住居

(60,200)
e ＩＫ６０７
国
-47		 姫路市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東7.5m市道
、北西8m、
角地
｢調区｣ 

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
56,666  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
58,671 		 100
[ 137.8]
42,577 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
43,400 
b (　           ) 
52,532  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
53,320 		 100
[ 132.5]
40,242 
41,000 
c (　           ) 
24,009  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
25,728 		 100
[  68.6]
37,504 
38,300 
d (　           ) 
28,610  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  70.0]
41,362 		 100
[ 105.0]
39,392 
40,200 
e (　           ) 
36,300  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
36,336 		 100
[ 100.0]
36,336 
37,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     39,800 円／㎡]  



姫路 9-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 自用の工場を主体とする工業地域で、周辺にも事業用の賃貸物件は少なく、合理的な賃貸市場が形成されていな
いことから、収益還元法は非適用とした。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 姫路 9-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　姫路市飾磨区構字西飯田新田１１２１番１
 1406000073283-0000
2 　姫路市飾磨区構字西飯田新田１１２１番２
 1406000073284-0000
3 　姫路市飾磨区構字西飯田新田１１２１番３
 1406000073285-0000
4 　姫路市飾磨区構字西飯田新田１１２２番
 1406000073286-0000
5 　姫路市飾磨区構字西飯田新田１１３３番１
 1406000067798-0000
6 　姫路市飾磨区構字西飯田新田１１３４番１
 1406000067800-0000
7 　姫路市飾磨区構字西飯田新田１１３４番２
 1406000067801-0000
8 　姫路市飾磨区構字西飯田新田１１３４番３
 1406000067802-0000
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
姫路 9-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
姫路 9-5 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　三浦　一範   TEL.
鑑定評価額 148,000,000 円  １㎡当たりの価格 40,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 31,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 姫路市飾磨区構字西飯田新田１１２１番１外
 ②地積
　(㎡)		 3,692  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）
台形
1:2		 工場

 鉄鋼関連の中小工場
が多い海に近い工業
地域		 南6.5m市道、背面道 水道、下水 西飾磨

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   300 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中小工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  90.0 ｍ、規模　　     3,600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．５ｍ市道 交通

施設		 西飾磨駅南東方

1.5km		 法令

規制		 工業
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 臨海部の国道背後に鉄鋼関連等の中小工場が見られる工業地域である。地域要因に格別の変動もないことから、
当面は現状で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は播磨臨海部の工業地域を包含する圏域で、需要者は同一需給圏内に事業拠点を設けようとする各種事業主
等が中心である。価格水準は買手の企図する利用形態・取引内容・規模等が多岐にわたるため、取引の中心となる価格
帯は見い出し難い。従前から好調な流通関連業のほか、地域に大きな電炉メーカーがあるので、これに関連する鉄鋼関
連業者、円安による業況回復の企業によるニーズが大きい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格・積算価格は後記の理由により試算できなかった。近隣地域および周辺の取引は自己使用目的の取引が支配的
であり、取引価格の水準が指標となり相場を形成して価格決定されることが一般的である。よって、本件では比準価格
を採用することが妥当と判断し、下記代表標準地との検討を踏まえ、近傍類似の公示価格との均衡にも留意して鑑定評
価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　姫路 9-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     31,500 円／㎡		 [104.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.4]		 [102.0]
100		 40,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 兵庫県下全般に工場地は不足気味であり、流
通関連を中心に需要は旺盛である。



地域要因に格別の変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 姫路 9-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＮＡ６０７
国
-28		 姫路市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東7.5m市道
、南東8m、
角地
｢調区｣ 

(70,200)
b ＴＣ６０６
国
-106		 姫路市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西6.5m県道
、中間画地
準工
地区計画等
(60,200)
c ＭＫＺ６０
６国
-53		 姫路市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東7.3m市道、
南5.7m、
北5.1m、
三方路
工業

(60,200)
d ＴＫ６０６
国
-18		 姫路市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西4.5m私道
、北西1.8m、
二方路
工業

(60,200)
e ＨＴ６０６
国
-28		 姫路市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西6.6m市道
、南東4.5m、
二方路
準工
特別用途地区
河川保全区域
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
36,300  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
36,663 		 100
[  90.0]
40,737 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
41,600 
b (　           ) 
30,150  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
30,150 		 100
[  80.0]
37,688 
38,400 
c (　           ) 
60,500  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
65,656 		 100
[ 165.0]
39,792 
40,600 
d (　           ) 
39,454  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
43,838 		 100
[ 112.7]
38,898 
39,700 
e (　           ) 
45,119  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  86.4]
55,041 		 100
[ 140.0]
39,315 
40,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +65.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　 -13.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     40,000 円／㎡]  



姫路 9-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、素地・造成費等に係る適切な資料の入手が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 自用の工場を主体とする工業地域で、賃貸市場が未成熟であり、近隣地域等において同種用途の適切な賃貸事例
を得られないため非適用とした。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 姫路 9-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　姫路市飾磨区構字西飯田新田１１２１番１
 1406000073283-0000
2 　姫路市飾磨区構字西飯田新田１１２１番２
 1406000073284-0000
3 　姫路市飾磨区構字西飯田新田１１２１番３
 1406000073285-0000
4 　姫路市飾磨区構字西飯田新田１１２２番
 1406000073286-0000
5 　姫路市飾磨区構字西飯田新田１１３３番１
 1406000067798-0000
6 　姫路市飾磨区構字西飯田新田１１３４番１
 1406000067800-0000
7 　姫路市飾磨区構字西飯田新田１１３４番２
 1406000067801-0000
8 　姫路市飾磨区構字西飯田新田１１３４番３
 1406000067802-0000
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考