令和7年1月15日　提出 姫路 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 9-4 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　神頭　慎太郎   TEL.

鑑定評価額 167,000,000 円  １㎡当たりの価格 47,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市白浜町字常盤新開甲８４１番３４ ②地積 　(㎡) 3,525   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1.2 事務所兼倉庫 Ｓ5 中規模工場、倉庫等 が建ち並ぶ工業団地 南東12m市道 水道、ガス、下水 白浜の宮 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   180 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中小規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　  65.0 ｍ、規模　　     3,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ　市道 交通 施設 白浜の宮駅南西方 1.3km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 工場、倉庫等が建ち並ぶ臨海部の工業団地である。周辺において、道路整備や工場の集積も見られ、地価はここ 暫くは上昇傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中小規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね内陸部を含め播磨地域の工業地域で、需要者の中心は地元企業であるが、規模によっては大企業も想 定される。物流や製造業を中心に業績は回復傾向にある。又、工場適地が減少するなか、工業地の需要は全国的に安定 しており、当地域においても底堅く推移している。工業地の取引は、取引事情や規模等により様々なため需要の中心と なる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域では賃貸収入を目的とした土地取引がほとんど見られず、収益性を基礎とした価格形成がなされていない地域 と判断されることから収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は取引市場の実態を反映した実証的な価格であり 、自用目的の取引事例を中心に試算された価格であり、規範性が高い。以上より、比準価格を採用し、鑑定評価額を上 記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高、円安等の懸念もあるが設備投資意欲 は旺盛で需要は堅調に推移しており、工業地 地価は全体的に若干の上昇傾向。 臨海部の工業地域として成熟しつつあり、当 面は現状のまま推移するものと予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.2 ％  ％