令和7年1月15日　提出 姫路 -79　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 -79 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　中田　信   TEL.

鑑定評価額 7,550,000 円  １㎡当たりの価格 58,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市広畑区西蒲田字下西垣内２７２番２３ ②地積 　(㎡) 130   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 西7m市道 水道、ガス、下水 英賀保 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北７ｍ市道 交通 施設 英賀保駅北西方 3.7km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、当面は概ね現状で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は姫路市中心市街地外縁部の住宅地域で、特に夢前川両岸の住宅地域との価格牽連性が強い。需要者はサラ リーマン層の一次取得者が中心であり、土地総額は規模や立地によりバラつきが見られるが、総額１，５００万円程度 まで、土地建物総額としては３，０００万円前後までが需要の中心である。近隣地域は敷地規模が需要者のニーズとマ ッチし、総額が手頃であるなど、相応の市場競争力を具備している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、比準価格査定においては、夢前川両岸の類似地域より規範性を有す る事例を収集し得た。収益価格は求めなかったが、需要者の意思決定は周辺取引価格水準が基礎であり、求められた比 準価格はかかる需要者行動を強く反映していることから、十分説得力があるものと判断した。代表標準地との検討結果 を踏まえつつ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　姫路 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 81.8] [100.0] 100 57,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は微減傾向、金利、税制等による下 支えにより、需給関係は成り立っているが、 立地条件等による地価の二極化傾向がより顕 著になっている。 地域要因に別段変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％