令和7年1月15日　提出 姫路 -67　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 -67 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　三浦　一範   TEL.

鑑定評価額 4,300,000 円  １㎡当たりの価格 20,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市香寺町相坂字柏尾３５７番４ ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模の農家住宅が 散在する県道沿いの 住宅地域 北5.3m県道 水道、下水 香呂 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．３ｍ県道 交通 施設 香呂駅西方 950m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 若年層の流出、高齢化による空洞化が進む農村集落地域で地域要因に格別の変動はない。当面は現状を維持する ものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は姫路市郊外部および隣接市の市街化調整区域内の農村集落地域を包含する圏域。需要者は圏内の居住者が 中心で、市街化調整区域の公法上の制約等から圏外からの転入者はほとんどいない。圏内における不動産取引は地縁的 選好性等に基づくものに限定される傾向にあり、需要は散発的に発生している程度である。取引が少なく規模等もまち まちであることから、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の農村集落にあって賃貸市場が観念できない収益価格は試算しなかった。近隣地域の価格相場は専ら 自用目的の取引により形成されている市場特性を踏まえると比準価格の規範性が最も高いと判断した。したがって、当 該比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意し、同一需給圏内の関連の標準地等との均衡にも考慮のうえ、上記 をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　姫路 -62                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,200 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [ 95.1] [100.0] 100 20,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市街化調整区域は公法上の制約に加えて高齢 化と若年層の流出が深刻で需要は散発的であ る。 地域要因に格別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.4 ％  ％