令和7年1月15日　提出 姫路 -60　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 -60 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　三浦　一範   TEL.

鑑定評価額 7,300,000 円  １㎡当たりの価格 63,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市広畑区長町２丁目４８番 ②地積 　(㎡) 115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅、共 同住宅も見られる住 宅地域 北6m市道 水道、下水 夢前川 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 夢前川駅西方 550m 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の一般住宅が見られる住宅地域である。地域要因に格別の変動はなく、当面は現状を維持するものと予 測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は姫路市西部の中小規模の一般住宅を主とする住宅地域を包含する圏域と判定した。需要者は圏域に居住す る者もしくは市内に勤務先を有する者等が見込まれる。宅地の新規供給はミニ開発の住宅団地等が中心的であり、新築 建売住宅の価格水準は画地規模・建物品等により差異はあるが２５００～３５００万円前後が中心、各種の優遇政策に より堅調に推移してきたが、金利の先高感、建物資材の高騰等の影響による将来の不透明感が漂う。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅地域にあって賃貸市場が未成熟のため適切な純収益の把握が困難であったので収益価格は試算しなかった。近 隣地域の価格相場は専ら自用目的の取引により形成されている市場特性を踏まえると比準価格の規範性が最も高いと判 断した。したがって、当該比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意し、同一需給圏内の関連の標準地等との均 衡にも考慮のうえ、上記をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　姫路 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     95,500 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [151.8] [100.0] 100 63,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利と優遇税制により新築分譲市場は堅調 。他方、供給過剰と建設物価の上昇の危険因 子が潜んでいる。 地域要因に格別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +46.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％