令和7年1月15日　提出 姫路 -56　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 -56 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　縄　暁生   TEL.

鑑定評価額 9,240,000 円  １㎡当たりの価格 77,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市中地字早瀬５２６番４ ②地積 　(㎡) 120   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南西5.5m私道 水道、ガス、下水 姫路 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．５ ｍ私道 交通 施設 姫路駅南西方 3.3km 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模開発された既成住宅地域で、当面は現状の住環境を維持するものと予測する。新駅開業の期待から、地価 は僅かな上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、姫路市中心部近郊の姫路市中南部の住宅地域である、需要者の中心は、当圏域内に居住し、姫路市内又 は周辺市に勤務する一次取得者層が想定される。当地域は、幹線道路背後の住宅地域で一定の利便性が認められ、また 、新駅開業の期待もあり、安定的な需要が認められる。市場の中心となる価格帯は、標準的画地規模の土地で９５０万 円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本鑑定評価に当たっては、後記記載の理由から原価法及び収益還元法は非適用とした。対象標準地の需要の中心は自己 居住目的の個人であり、居住の快適性、生活の利便性等を重視して意思決定を行うと思料され、現実の市場で発生した 多数の取引事例を価格判定の基礎とする比準価格はこのような市場特性を十分反映しており、高い妥当性を有している と判断される。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　姫路 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     89,000 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [118.8] [101.0] 100 76,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 姫路市の人口は微減傾向で推移しており、依 然低金利である中、住宅需要は利便性の高い 地域は堅調で、地価は立地条件による二極化 傾向が見られる。 幹線道路背後の住宅地域。地域要因に特段の 変動はないが一定の利便性が認められ、需要 は安定的。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％