令和7年1月15日　提出 姫路 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 -40 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　一色　かつみ   TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 78,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 62,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市城北新町１丁目８０６番９２８ ｢城北新町１－５－３２｣ ②地積 　(㎡) 139   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ既成住宅 地域 北4.5m市道 水道、ガス、下水 姫路 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    45 ｍ、南    70 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．５ｍ 市道 交通 施設 姫路駅北方 3.7km 法令 規制 ２中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 市内中心部からやや離れた既成住宅地域であり、特段の変動要因はないことから、概ね現状の住環境を維持し推 移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は姫路市内の住宅地域。需要者は同一需給圏内の居住者及びその周辺市町の居住者が中心。中心部外周に所 在し、生活利便性は良いことから需給ともに安定的にある。価格帯は、土地で１１００万円前後～１３００万円前後、 新築戸建住宅で３０００万円前後～３５００万円前後と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅を主体とした既成住宅地域で、賃貸市場は未成熟である。画地規模も小さいことから、経済合理性を有 する賃貸住宅の建設は困難であり、収益価格は求め得なかった。当該地域は居住の快適性・利便性を重視して取引価格 を決定することが一般的であり、価格に影響を与えるのは付近の取引価格である。よって、取引市場を反映した比準価 格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　姫路 -43                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 79.8] [100.0] 100 76,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     77,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中心部は土地取引も多く地価は上昇基調にあ るが、郊外の既成住宅地域等では、高齢化や 人口減少等を背景に、需要は弱く地価は回復 に至っていない。 地域的に特段の変動要因は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％