令和7年1月14日　提出 姫路 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 -21 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　田中　計機   TEL.

鑑定評価額 4,770,000 円  １㎡当たりの価格 13,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市林田町口佐見字北岸ノ上１２７番４ ②地積 　(㎡) 361   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 農地、農家住宅、作 業所等が混在する住 宅地域 西6m市道 水道、下水 東觜崎 4.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 東觜崎駅 4.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外に位置する農家集落地域で地域要因に特段の変動もなく、今後も現況のまま静態的に推移するものと予測す る。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね姫路市の市街化調整区域に存する集落的要素の強い住宅地域である。市街化調整区域内においては地 縁的選好性や公法上の規制が強いこと等から需要は限定的である。不動産取引は需給共に弱く減少傾向にある。よって 、取引が少ないうえ縁故関係や建物が付着しているものも多く、地域における需要の中心となる価格帯の把握は困難で ある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺においては農家住宅を主体とする農家集落地域であり、後述する理由により収益価格は試算できなかった 。近隣地域においては投資目的での取引はほとんどみられず自用目的での取引が支配的である。したがって、類似地域 内の不動産市場で形成された価格から試算され、信頼性の高い比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　姫路 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,200 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [100.0] 100 [127.3] [100.0] 100 13,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅投資は概ね横ばいで、雇用・所得環境は 全体として緩やかに改善している。景気は一 部に弱めの動きがみられるものの、緩やかに 回復している。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％