令和7年1月8日　提出 姫路 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 -17 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　土田　剛司   TEL.

鑑定評価額 12,300,000 円  １㎡当たりの価格 80,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市広畑区小坂字細長１６１番１１ ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南4m市道 水道、ガス、下水 はりま勝原 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       156 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 はりま勝原駅南東方 950m 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した既成住宅地域であり、特段の変動要因はない。現状程度の住環境を維持し推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は姫路市南西部の住宅地である。需要行動の中心は３０代の小規模世帯による一時取得が中心とみられる。 既成住宅地域であるが、周辺の新規住宅供給との競合が考えられる。土地で１０００～１５００万円程度、新築住宅で ３０００万円～４０００万円程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象近隣地域は自用の戸建住宅を主体とする既成住宅地域で、賃貸市場は未成熟であり、収益価格は求めなかった。当 該地域の価格に影響を与えるのは付近の取引価格水準であることから、取引市場を反映する比準価格を標準として、代 表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定することした。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　姫路 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     95,500 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [123.1] [103.0] 100 80,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は微減、建築費高騰や金利動向に懸 念があるが、土地需要は、概ね堅調に推移し ている。 人口世帯数共に増加している。特に単身世帯 が増加している。住宅地域として熟成してい くものと予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％