令和7年1月15日　提出 姫路 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 -16 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　一色　かつみ   TEL.

鑑定評価額 8,790,000 円  １㎡当たりの価格 59,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市広畑区才字宮ノ下２７７番７ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北4.6m市道 水道、ガス、下水 英賀保 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．６ｍ 市道 交通 施設 英賀保駅西方 1.6km 法令 規制 １低専 (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、特段の変動要因は見られず、当面は概ね現状で推移するものと予測す る。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は姫路市郊外の既成住宅地域。周辺には狭隘な道路が残り、地縁性が強い。需要者は近隣居住者が中心で、 外部からの転入は少ないものと思われる。街路条件に劣り選好性は低く、需給ともに低調に推移している。不動産取引 が少なく、中心となる価格帯は見出し難いが、土地または中古不動産ともに８００万円前後と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅を主体とした既成住宅地域で、賃貸市場は未成熟である。画地規模も小さいことから、経済合理性を有 する賃貸住宅の建設は困難であり、収益価格は求め得なかった。当該地域の価格に影響を与えるのは付近の取引価格で ある。よって同一需給圏内の取引市場の実態を反映した比準価格は説得力を有するものと判断し、比準価格を標準に、 代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　姫路 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 79.5] [100.0] 100 59,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中心部は土地取引も多く地価は上昇基調にあ るが、郊外の既成住宅地域等では、高齢化や 人口減少等を背景に、需要は弱く地価は回復 に至っていない。 地域的に特段の変動要因は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％