令和7年1月15日　提出 姫路 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 -2 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　縄　暁生   TEL.

鑑定評価額 6,520,000 円  １㎡当たりの価格 16,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市西脇字構ノ内４３７番 ②地積 　(㎡) 388   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模農家住宅が多 い既成住宅地域 北3.5m市道 水道、下水 太市 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．５ｍ　市道 交通 施設 太市駅西方 300m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅に比較的近い農家住宅を主とする既成住宅地域である。地域の特性に変化を与える要因は特段認められず 、当面は現状のまま推移すると予測する。公法上の規制等から、地価はやや下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね姫路市の市街化調整区域等に存する集落的要素の強い住宅地域である。需要者の中心は、公法上の 規制が強いこと等から地元居住者やその分家であり、圏域外からの転入は稀である。当地域は地縁的選好性が強く、需 要は地元居住者による住み替えや世帯分離によるものが主となるため、需要は限定的である。そのため不動産取引は少 なく、市場での需要の中心となる価格帯については把握困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本鑑定評価に当たっては、後記記載の理由から原価法及び収益還元法は非適用とした。当該地域は自用目的の取引が大 半であり、現実の市場で発生した多数の取引事例を価格判定の基礎とする比準価格は、需要者の意思決定指標を十分反 映しており高い妥当性を有していると判断される。よって、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 姫路市の人口は微減傾向で推移しており、依 然低金利である中、住宅需要は利便性の高い 地域は堅調で、地価は立地条件による二極化 傾向が見られる。 古くからの農家集落地域で、地域要因に特段 の変動はない。調整区域であり、需要は限定 的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％