令和7年1月15日　提出 神戸西 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸西 -35 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　大谷　良太   TEL.

鑑定評価額 8,790,000 円  １㎡当たりの価格 19,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市西区櫨谷町福谷字口縁谷２６８番外 ②地積 　(㎡) 460   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅が散在する 既成住宅地域 東4m市道、北東側道 水道、下水 西神中央 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南   150 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 西神中央駅東方 2.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域に存し、農家住宅が散在する既成住宅地域であり、当面は現状まま推移するものと予測する。地 価は概ね横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね神戸市及び周辺都市の内、市街化調整区域の指定を受けた住宅地域である。需要者は特別に地縁性を 有する個人等が散見される程度で、圏外からの需要は少ない。但し、近年は景気の緩やかな回復基調もあって需給関係 は安定しつつある。なお、中心となる価格帯については、取引が少なく、規模等によりまちまちであるため判定出来な かった。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、農家住宅を中心とする地域でアパート等の収益物件は見られないため収益価格の試算を断念した。取引は 住宅地域のため、居住の快適性を重視した自己使用目的の取引がほとんどである。したがって、市場の実態を反映した 実証性のある比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額と の関連性にも留意した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸西 -26                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 90.0] [100.0] 100 19,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 神戸市西区は、総人口は減少傾向にある。取 引価格は横ばいから上昇傾向にある。取引件 数は減少傾向にある。 市街化調整区域に存し、農家住宅が散在する 既成住宅地域であり、地域要因に変動はない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％