令和7年1月15日　提出 神戸西 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸西 -28 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　柳川　浩一   TEL.

鑑定評価額 7,500,000 円  １㎡当たりの価格 25,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市西区平野町芝崎字樋ノ口２７６番外 ②地積 　(㎡) 300   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が混在する住宅地域 西3m市道、南側道 水道、下水 明石 6.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３ｍ市道 交通 施設 明石駅北西方 6.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅と一般住宅が混在する住宅地域であるがやや変化に乏しく、将来も当面は現状が持続するものと予測し た。今後の地価は、概ね横ばい傾向で推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね神戸市西区及び周辺市町における市街化調整区域内の住宅地域。需要者は同一需給圏内の居住者若し くは地縁者にほぼ限定され、外部からの転入者はかなり少ない。当地域は農家住宅と一般住宅が混在する付近に農地も 残る住宅地域で、農家の後継者不足や公法上の規制による建築制限もあり、需要は弱く限定的。取引自体が少なく、ま た形状・規模等も様々で親族間取引等事情含みの場合も多いため、中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅を中心とする住宅地域で、収益物件は見られず賃貸需要が見込めないため収益価格の試算は断念した。収益目 的の取引も殆ど無く、自己居住目的の取引が中心である。取引事例は比較的規範性の高いものを豊富に収集でき、また 市場参加者との適合性の観点からも現実の取引市場を反映した比準価格には説得力が認められる。以上により、比準価 格を標準に、代表標準地からの検討も踏まえ、単価と総額との関係をも考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸西 -26                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 69.0] [100.0] 100 24,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直しているものの、やや 足踏みしている。神戸市西区の人口は減少傾 向で推移しているが、不動産取引市場は概ね 堅調である。 農家住宅と一般住宅が混在する住宅地域とし て、地域要因に変動はないものの、地価は横 ばい下落傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％