令和7年1月15日　提出 神戸西 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸西 -27 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　尾﨑　潤   TEL.

鑑定評価額 8,190,000 円  １㎡当たりの価格 70,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市西区長畑町４番１８ ②地積 　(㎡) 117   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い整然とした住宅地 域 南5m市道 水道、ガス、下水 明石 6.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 明石駅北方 6.3km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域として熟成しており、今後も現状維持のまま推移してい くものと予測する。地価は概ね堅調に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ山陽本線、山陽電鉄本線沿線及び市営地下鉄西神・山手線沿線で、概ね神戸市及び明石市の圏域に存 する住宅地域である。需要者は神戸市及び明石市の居住者が大半を占め、圏外からの転入は少ない。最寄り駅から遠い が、居住環境や生活利便性は比較的良好で、需給関係は概ね安定している。土地は標準地と同程度の規模で総額８００ 万～１０００万円程度、新築戸建住宅は３０００万円～３５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一部賃貸アパート等の収益物件も見受けられるが、画地規模等から賃貸経営上合理的な賃貸建物の想定が困難なため、 収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であることから、自用目的での取引が中心で、取引価格の水準 を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。当 該鑑定評価額は代表標準地から検討した価格と均衡している。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸西 -22                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     95,000 円／㎡ [105.3] 100 100 [100.0] 100 [146.8] [103.0] 100 70,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西区の住宅地は神戸、大阪のベットタウンで あるが、人口はやや減少傾向。景気は緩やか に回復する中、全般的に総額が安いため住宅 地需要は底堅い。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +53.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.7 ％  ％