令和7年1月15日　提出 神戸西 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸西 -22 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　山本　昌生   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市西区枝吉１丁目１０４番３ ②地積 　(㎡) 107   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い既成住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 明石 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    15 ｍ、南    60 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　　北６ ｍ市道 交通 施設 明石駅北西方 2.7km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は熟成した住宅地域で、急速な変化は見込めず、当分の間現状維持するものと予測する。値頃感が出て きた地域で地価は今後もしばらくは上昇傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、山陽電鉄本線及びＪＲ山陽本線沿線で、概ね神戸市の圏域である。需要者の中心は同一需給圏のうち神 戸市居住者がほとんどを占める。小規模の一般住宅が多い既成住宅地域であり、生活利便性も比較的良好である。住宅 建設は弱含んでいるものの、居住環境等から需給関係も比較的安定している。規模にもよるが、土地は１００㎡程度で １，０００万円程度、新築戸建住宅で３，０００万円～３，５００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域内にはアパート等の貸家も見られるが、対象標準地については画地規模などから賃貸経営上合理的な建物の想 定が困難なため収益価格を試算しなかった。近隣地域は自用目的の取引が殆どを占める住宅地域であり、対象標準地の 需要者が取引価格の意思決定基準とするであろう市場性を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定 した。なお、比準価格の試算にあたっては、各種の要因比較や補正率等の査定は十分に検討したものである。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     95,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西区の人口はやや減少傾向であるが、世帯数 は増加傾向である。バス圏の住宅地について も、スーパー等が立地する地域は需要がある 。 最寄駅から徒歩圏外に位置し、また、系統等 街路条件がやや劣る。地域要因に変動はない 。地価は値頃感から上昇で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.3 ％  ％