令和7年1月15日　提出 神戸西 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸西 -20 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　尾﨑　潤   TEL.

鑑定評価額 5,220,000 円  １㎡当たりの価格 21,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市西区伊川谷町前開字矢ノ崎７６５番外 ②地積 　(㎡) 245   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 不整形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北西3.8m県道 水道、下水 学園都市 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．８ｍ県道 交通 施設 学園都市駅北方 1.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は県道明石神戸宝塚線背後に位置する農村集落地域であり、今後とも現状のまま推移するものと予測す る。地域要因に大きな変動はなく今後も地価はほぼ横這い傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね神戸市の圏域に存する旧来からの農家住宅を中心とする市街化調整区域内の住宅地域である。需要者 は地縁的選好性を有する神戸市内の居住者が多く、同一需給圏外からの転入者は少ない。旧来から農家住宅を中心とす る地域であり、地縁的選好性以外の需要は期待しにくい。取引される規模や価格帯はまちまちであり、取引の中心とな る価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は農家住宅を中心とした地域で、賃貸市場は成立しておらず、標準的な賃料水準を把握できないため収益価格 は試算しなかった。自用目的での取引が中心で、周辺での取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認 められるので、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。当該鑑定評価額は代表標準地から検討した価格 と均衡している。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸西 -26                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 80.8] [100.0] 100 21,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西区の住宅地は神戸、大阪のベットタウンで あるが、人口はやや減少傾向。景気は緩やか に回復する中、全般的に総額が安いため住宅 地需要は底堅い。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％