令和7年1月15日　提出 神戸西 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸西 -7 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　大谷　良太   TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 56,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市西区岩岡町岩岡字新地６１６番８５ ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 特別用途地区 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が多い区画 整然とした住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 大久保 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 大久保駅北方 4.2km 法令 規制 １低専 (50,100) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域であり、今後とも現状のまま推移するものと予測する。地価は上 昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ山陽本線沿線などで神戸市西部及び明石市などの住宅地域である。需要者の中心は神戸市及び明石 市などの居住者である。既成の郊外住宅団地であり、西区内の住宅地としては価格水準が比較的低位にあることで競争 力を維持している。土地は１，０００万円強、新築戸建住宅は３，０００万円程度の物件が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅地域を中心とした地域であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算され た。比準価格は市場の実態を反映した実証性のある価格であり信頼性は高い。よって比準価格を標準とし、収益価格を 参酌して鑑定評価額を上記の通り決定した。なおこれは代表標準地を規準とした価格とも均衡しており、また単価と総 額の観点からも妥当性を有するものと判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　明石 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,500 円／㎡ [103.0] 100 100 [101.0] 100 [152.0] [100.0] 100 56,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 神戸市西区は、総人口は減少傾向にある。取 引価格は横ばいから上昇傾向にある。取引件 数は減少傾向にある。 大きな地域要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +52.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.0 ％  ％