令和7年1月15日　提出 神戸西 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸西 -5 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　金　甲烈   TEL.

鑑定評価額 7,100,000 円  １㎡当たりの価格 39,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市西区北山台３丁目５６６番１５２７ ｢北山台３－１４－１９｣ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い区画整然とした住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 緑が丘 820m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 緑が丘駅南東方 820m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模の一般戸建が建ち並ぶ住環境が良好な住宅地であり、当面は現在の住環境を維持すると予測する。利便性 はやや劣るものの住環境は良く、地価は横ばい傾向を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、神戸市西区及び三木市の神戸電鉄粟生線、市営地下鉄西神・山手線沿線の戸建住宅地域である。 需要者の中心は地縁者を中心に神戸市・三木市の居住者が大半で、圏外からの需要は少ない。最寄駅の性格は弱く、生 活利便性もやや劣る住宅地域だが、価格水準的に手頃感があり、需給関係は安定状態にある。需要の中心となる価格帯 は、土地で２００㎡程度で８００万円程度、新築の戸建住宅で３，０００万円付近である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は、その地域性から経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅の想定が困難であるため、収益還元法の適用を断念 した。近隣地域は、中小規模な戸建住宅を中心とする住宅地域であり、取引は自己使用目的が中心となるため、取引価 格を指標として価格水準が形成される傾向にある。したがって本件においては、不動産の市場性に着目した実証的な価 格である比準価格を標準として、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸西 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,200 円／㎡ [100.7] 100 100 [100.0] 100 [106.1] [100.0] 100 39,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用・所得環境が改善する下で、各種政策の 効果もあって、景気は緩やかに回復している 。神戸電鉄粟生線沿線の住宅地需要も回復し ている。 一般住宅の多い区画整然とした住宅地域であ り、一定の需要があり地価は横ばい傾向。地 域要因に大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％