令和7年1月15日　提出 神戸西 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸西 -3 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　金　甲烈   TEL.

鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 41,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市西区美穂が丘２丁目３番１３ ②地積 　(㎡) 283   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い区画 整然とした住宅地域 北西6.2m市道 水道、ガス、下水 押部谷 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６．２ｍ 市道 交通 施設 押部谷駅東方 700m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を主体とした区画整然とした成熟した住宅地域であり、当面は現状の環境を推移するものと予測する。 需要は比較的堅調で、地価水準は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神戸電鉄粟生線及び市営地下鉄西神山手線沿線の神戸市内の住宅地域で一部三木市域も含まれる。需要者 の中心はほぼ神戸市内居住者である。開発後相当期間経過した団地内の地域で、供給は既存画地の分割による小規模な 建売分譲が見られる程度である。市場での選好性が若干劣るが、地価自体は底打ちしたとみられる。土地は画地規模に もよるが１，０００万円前半、新築戸建住宅は３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は、その地域性から経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅の想定が困難であるため、収益還元法の適用を断念 した。近隣地域は、中規模な戸建住宅を中心とする住宅地域であり、取引は自己使用目的が中心となるため、取引価格 を指標として価格水準が形成される傾向にある。したがって本件においては、不動産の市場性に着目した実証的な価格 である比準価格を標準として、周辺の地価動向にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　西（県） -4                　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     41,500 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 実需は堅調で取引総額の高騰化から市場の選 好度が改善されるエリアもあり、区内の地価 は総じて上昇傾向にあった。 市内・神鉄沿線の近時の取引動向から地価の 下落が続いたが、昨年は公法上の規制の見直 し等によるプラス材料もあり地価は僅かなが ら上昇した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％ 0.0 ％