別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
神戸中央 5-22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸中央 5-22 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　中村　増秀   TEL.
鑑定評価額 133,000,000 円  １㎡当たりの価格 618,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 470,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市中央区下山手通２丁目１２番２９外
｢下山手通２－１２－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 215  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,360)

1:1.2		 店舗兼住宅

ＲＣ5		 中層の飲食店ビル等
が建ち並ぶ商業地域
 北東6m市道 水道、ガス、下水 三ノ宮

630m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 三ノ宮駅西方

630m		 法令

規制		 商業
(100,360)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の飲食店舗ビルが建ち並ぶ商業地域であり、今後とも現状で推移するものと予測する。新型コロナによる行
動制限解除後は客足の戻りが見られ、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    637,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    497,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は神戸市及び阪神間諸都市を圏域とする飲食店舗を中心とした商業地域。需要者は地縁性を持つ中小規模事
業者が中心である。周辺では新規ホテルの進出等も見受けられ、またマンション素地としての需要も見込まれる地域で
はあるが、景況感に左右されがちな地域である。土地は、画地規模等によって総額がまちまちであるため中心的価格帯
については把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域は中層の飲食店ビル等が建ち並ぶ商業地域である。取引事例については同一需給圏内の類似地域等に存する事例
を収集し、比準価格は信頼性の高いものと思料される。収益価格は商業地については重視されるべき価格であるが、一
部想定事項を含みその精度は比準価格に劣る。よって、市場性を反映した実証的な比準価格を中心に、収益価格を関連
づけて、更に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神戸中央 5-13              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    472,000 円／㎡		 [103.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 79.4]		 [100.0]
100		 617,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    583,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナによる行動制限解除後の中央区の
商業地は、三宮再開発の期待と、客足の戻り
が見られ、全般的に上昇傾向である。


中層の飲食店ビル等が建ち並ぶ商業地域であ
るが、周辺においてホテル、マンションも増
えつつあり、徐々に様相を変化させつつある
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -22.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸中央 5-22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＭＡ３０７
国
-8		 神戸市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東8m市道、
南東4m、角地
商業

(100,400)
b ＫＴ３０７
国
-1		 神戸市中央区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東16.3m市
道、
北西8.3m、
角地
商業

(100,400)
c ＮＭ３０７

-29		 神戸市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8.3m市道
、南東1.3m、
角地
２中専

(70,200)
d ＫＴ３０７
国
-51		 神戸市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東11m市道、
中間画地
商業

(100,600)
e ＮＭ３０７
Ｙ
-12		 神戸市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
東4.5m、角地
商業

(100,560)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
585,896  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
598,533 		 100
[  90.5]
661,362 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
661,000 
b (　           ) 
559,903  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
562,569 		 100
[  86.0]
654,150 
654,000 
c (　           ) 
769,425  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
803,706 		 100
[ 126.5]
635,341 
635,000 
d (　           ) 
663,570  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
687,459 		 100
[ 110.5]
622,135 
622,000 
e (　           ) 
756,239  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
766,322 		 100
[ 125.5]
610,615 
611,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +39.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +12.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    637,000 円／㎡]  



神戸中央 5-22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するために原価法の適用は出来なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,193,973 
6,001,358 
17,192,615 
13,406,400 
3,786,215 		 （　0.9599）
3,634,388 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    106,893,765 円　　　　（　    497,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸中央 5-22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 145.00 Ｓ5 725.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   360 ％   215 ㎡     13.0 m x   16.4 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階店舗、３階以上事務所で各階部分賃貸による店舗兼事務所ビルを想定した。 ⑦有効率　  77.0 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を基に判定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
145.00 
70.0 
101.50 
5,200 
527,800 		 5.0  2,639,000 
3.0  1,583,400 

 2～ 2		 店舗
145.00 
75.0 
108.75 
3,900 
424,125 		 4.0  1,696,500 
3.0  1,272,375 

 3～ 5		 事務所
145.00 
80.0 
116.00 
2,989 
346,724 		 3.0  1,040,172 
3.0  1,040,172 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
725.00 
77.0 
558.25 

1,992,097 		 7,456,016 
5,976,291 
⑨年額支払賃料      1,992,097 円　×　12ヶ月　＝　      23,905,164 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     558.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,905,164 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,912,413 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,992,751 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,456,016 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          68,595 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,976,291 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,132,627 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,193,973 円　　　　（　       107,879 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,150 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,989 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸中央 5-22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,368,000 円  　　　　    228,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,195,258 円  　　　       23,905,164　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,044,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,938,000 円  　　　　    228,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       228,000 円  　　　　    228,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       228,000 円  　　　　    228,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,001,358 円　（　　　　　　        27,913 円／㎡）　　（経費率　　  25.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9599    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 228,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     725.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0588     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  30 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,406,400 円  
（　　　　　        62,355 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,193,973 円      
②総費用 6,001,358 円      
③純収益　①－② 17,192,615 円      
④建物等に帰属する純収益 13,406,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,786,215 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,634,388 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,904 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    106,893,765 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     497,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸中央 5-22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市中央区下山手通二丁目１２番２９
 1400000106015-0000
2 　神戸市中央区下山手通二丁目１２番４２
 1400001193331-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
神戸中央 5-22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸中央 5-22 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　多田　敏章   TEL.
鑑定評価額 134,000,000 円  １㎡当たりの価格 625,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 470,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市中央区下山手通２丁目１２番２９外
｢下山手通２－１２－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 215  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,360)

1:1.2		 店舗兼住宅

ＲＣ5		 中層の飲食店ビル等
が建ち並ぶ商業地域
 北東6m市道 水道、ガス、下水 三ノ宮

630m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 三ノ宮駅西方

630m		 法令

規制		 商業
(100,360)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の飲食店ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、今後も現状で推移するものと予測される。コロナ禍の不動産に
対する影響を受けていたが、需要が回復してきたため、地価についても当面上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    644,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    505,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、阪急電鉄神戸本線、ＪＲ東海道本線、阪神電鉄本線等の沿線で、概ね神戸市及び阪神間諸都市の圏域に
存する商業地域。主な需要者は、同一需給圏に地縁性をもつ事業者、商業ビルやマンション事業者等が多い。土地需要
は高かったが、コロナ禍の中、土地及びテナント需要が低下したが、回復しつつある。土地の取引規模や価格帯はまち
まちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 神戸市中央区中心部に近い中層の飲食店舗ビルが建ち並ぶ商業地域であり、投資目的の純然たる収益物件は少なく、自
用または自用兼用目的の建物がほとんどである。よって、比準価格を標準に、収益価格を関連付け、代表標準地との検
討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神戸中央 5-13              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    472,000 円／㎡		 [103.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 78.4]		 [100.0]
100		 625,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    583,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区の商業地は兵庫県の中心であることか
らその需要は高い。コロナ禍による地価下落
は収束し、土地需要も回復し、高まっている
。

地域要因に特に変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -23.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸中央 5-22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＴ３０７
国
-51		 神戸市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東11m市道、
中間画地
商業

(100,600)
b ＫＴ３０７
国
-1		 神戸市中央区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東16.3m市
道、
北西8.3m、
角地
商業

(100,400)
c ＫＴ３０７
国
-57		 神戸市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西12.6m市
道、中間画地
近商

(100,400)
d ＫＴ３０７
国
-49		 神戸市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東11m市道、
南西4.7m、
北西3m、
三方路
２中専

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
663,570  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
687,459 		 100
[ 106.9]
643,086 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
643,000 
b (　           ) 
559,903  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
562,569 		 100
[  87.1]
645,889 
646,000 
c (　           ) 
470,763  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
484,886 		 100
[  75.7]
640,536 
641,000 
d (　           ) 
448,073  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  72.1]
639,483 		 100
[  99.3]
643,991 
644,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +12.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　 -27.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    644,000 円／㎡]  



神戸中央 5-22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,257,651 
6,004,647 
17,253,004 
13,406,400 
3,846,604 		 （　0.9599）
3,692,355 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    108,598,676 円　　　　（　    505,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸中央 5-22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 145.00 Ｓ5 725.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   360 ％   215 ㎡     13.0 m x   16.4 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階店舗、３～５階事務所の各階部分賃しを想定。 ⑦有効率　  77.0 ％
の理由		 周辺類似建物の有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
145.00 
70.0 
101.50 
5,200 
527,800 		 5.0  2,639,000 
3.0  1,583,400 

 2～ 2		 店舗
145.00 
75.0 
108.75 
3,800 
413,250 		 4.0  1,653,000 
3.0  1,239,750 

 3～ 5		 事務所
145.00 
80.0 
116.00 
3,036 
352,176 		 3.0  1,056,528 
3.0  1,056,528 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
725.00 
77.0 
558.25 

1,997,578 		 7,461,584 
5,992,734 
⑨年額支払賃料      1,997,578 円　×　12ヶ月　＝　      23,970,936 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     558.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,970,936 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,917,675 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,053,261 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,461,584 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          68,647 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,992,734 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,135,743 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,257,651 円　　　　（　       108,175 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,036 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸中央 5-22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,368,000 円  　　　　    228,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,198,547 円  　　　       23,970,936　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,044,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,938,000 円  　　　　    228,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       228,000 円  　　　　    228,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       228,000 円  　　　　    228,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,004,647 円　（　　　　　　        27,929 円／㎡）　　（経費率　　  25.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9599    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 228,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     725.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0588     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  30 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,406,400 円  
（　　　　　        62,355 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,257,651 円      
②総費用 6,004,647 円      
③純収益　①－② 17,253,004 円      
④建物等に帰属する純収益 13,406,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,846,604 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,692,355 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,174 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    108,598,676 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     505,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸中央 5-22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市中央区下山手通二丁目１２番２９
 1400000106015-0000
2 　神戸市中央区下山手通二丁目１２番４２
 1400001193331-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
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備考