別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
神戸中央 5-21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸中央 5-21 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　増井　亜希哉   TEL.
鑑定評価額 90,500,000 円  １㎡当たりの価格 994,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 750,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市中央区下山手通３丁目６番７外
｢下山手通３－６－５｣		 ②地積
　(㎡)		 91  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:2		 店舗兼事務所

Ｓ5		 中高層の店舗付事務
所ビルが建ち並ぶ商
業地域		 南西22m市道、背面道 水道、ガス、下水 元町

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ市道、背面道 交通

施設		 元町駅北方

250m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗付事務所などが建ち並ぶ、三宮中心からやや離れた「鯉川筋」沿道の商業地域である。景気回復を
受け需要は堅調に推移しており、地価は当面上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,020,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    808,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、神戸市中央区及び隣接区の中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域と判定した。典型的需要者は資本
力を有して事務所等の商業施設を企画する事業者等である。当該地域は鯉川筋沿いの店舗、賃貸事務所ビルが多い商業
地域であるが、景気回復、人流回復を受け、取引市場における需給は堅調であり地価は上昇傾向で推移している。なお
中心となる価格帯は規模等により様々で、取引自体に個別性が強く把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は典型的需要者の特性に適合した価格で、同一需給圏から規範性のある事例を収集して求めており、市場の実
態を反映した実証的な価格である。また不動産投資家は収益性に着目するが、収益価格は想定した建物や賃貸計画等に
推定部分が多く、資料の相対的信頼性は収益還元法が劣る。したがって比準価格が最も説得力があるものと判断して、
比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神戸中央 5-7               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,280,000 円／㎡		 [109.4]
100		 100
[100.0]		 100
[141.1]		 [100.0]
100		 992,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    935,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区の商業地は三宮再開発に期待し底堅く
、地価は上昇傾向で推移している。



元町駅の徒歩圏、「鯉川筋」沿いの商業地域
であるが、地域要因に特段の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +50.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸中央 5-21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＴ３０７
国
-1		 神戸市中央区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東16.3m市
道、
北西8.3m、
角地
商業

(100,400)
b ＫＴ３０７
Ｙ
-37		 神戸市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東2.8m市道
、中間画地
商業

(100,240)
c ＴＳ３０７
Ｙ
-39		 神戸市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東35m市道、
北東3m、
二方路
商業

(100,600)
d ＫＴ３０７
Ｙ
-27		 神戸市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東16.4m市
道、南西4m、
北西4m、
三方路
商業

(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
559,903  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
562,569 		 100
[  56.1]
1,002,797 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,000,000 
b (　           ) 
889,068  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
1,007,922 		 100
[  97.0]
1,039,095 
1,040,000 
c (　           ) 
1,187,334  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,274,009 		 100
[ 127.4]
1,000,007 
1,000,000 
d (　           ) 
957,866  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
964,132 		 100
[  92.0]
1,047,970 
1,050,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -37.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +39.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -18.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,020,000 円／㎡]  



神戸中央 5-21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,655,709 
4,171,425 
12,484,284 
9,878,400 
2,605,884 		 （　0.9599）
2,501,388 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　     73,570,235 円　　　　（　    808,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸中央 5-21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 75.00 Ｓ7 525.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   91 ㎡      7.0 m x   12.8 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域の状況、賃貸需要等を総合的に考慮して１階店舗、２～７階事務所の各階部分賃貸による店舗・事務所ビルを想定した。 ⑦有効率　  73.6 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を基に判定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
75.00 
65.0 
48.75 
4,300 
209,625 		 3.0  628,875 
3.0  628,875 

 2～ 7		 事務所
75.00 
75.0 
56.25 
3,620 
203,625 		 3.0  610,875 
3.0  610,875 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
525.00 
73.6 
386.25 

1,431,375 		 4,294,125 
4,294,125 
⑨年額支払賃料      1,431,375 円　×　12ヶ月　＝　      17,176,500 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     386.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されるので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,176,500 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,374,120 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,802,380 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,294,125 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          39,506 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,294,125 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         813,823 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,655,709 円　　　　（　       183,030 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,815 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,620 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸中央 5-21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 840,000 円  　　　　    168,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 858,825 円  　　　       17,176,500　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      708,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,428,000 円  　　　　    168,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       168,000 円  　　　　    168,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       168,000 円  　　　　    168,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,171,425 円　（　　　　　　        45,840 円／㎡）　　（経費率　　  25.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9599    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 168,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 305,000 円／㎡　×　     525.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0588     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  30 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,878,400 円  
（　　　　　       108,554 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,655,709 円      
②総費用 4,171,425 円      
③純収益　①－② 12,484,284 円      
④建物等に帰属する純収益 9,878,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,605,884 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,501,388 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       27,488 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     73,570,235 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     808,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸中央 5-21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市中央区下山手通三丁目６番７
 1400000100808-0000
2 　神戸市中央区下山手通三丁目６番１２
 1400000100813-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
神戸中央 5-21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸中央 5-21 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　土田　正顕   TEL.
鑑定評価額 89,600,000 円  １㎡当たりの価格 985,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 750,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市中央区下山手通３丁目６番７外
｢下山手通３－６－５｣		 ②地積
　(㎡)		 91  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:2		 店舗兼事務所

Ｓ5		 中高層の店舗付事務
所ビルが建ち並ぶ商
業地域		 南西22m市道、背面道 水道、ガス、下水 元町

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ市道、背面道 交通

施設		 元町駅北方

250m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 三宮中心からやや離れた「鯉川筋」沿道の商業地域で、観光入込客数の増加による飲食店舗等の環境変化を経て
需要は回復傾向にあり、また他業種からの需要が見込まれ、地価は当面上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,010,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    823,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は神戸市中西部の駅徒歩圏で、高容積が図られる主として広幅員道路沿いの商業地域と判断する。需
要者の中心は資本力、地縁的選好を有する商業施設用地を求める事業者等である。神戸市中心部における観光入込客数
の増加により、景気が回復する中、同圏域に位置する店舗等需要は回復傾向にあり、地価は上昇している。中心価格帯
は取引自体に個別性が強く把握は困難だが、同程度の規模であれば９千万円程度と目される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 鯉川筋沿いの店舗、賃貸事務所ビルが多い商業地域である。取引事例については同一需給圏内の類似地域等に存する事
例を収集し、比準価格は信頼性の高いものと思料される。収益価格は商業地については重視されるべきであるが、一部
想定事項を含みその精度は比準価格に劣る。よって、市場性を反映した実証的な比準価格を中心に、収益価格を関連づ
け代表標準地から検討した価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神戸中央 5-7               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,280,000 円／㎡		 [109.4]
100		 100
[100.0]		 100
[142.0]		 [100.0]
100		 986,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    935,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区の商業地は根強い需要があり、また、
観光入込客数の増加による景気の回復、将来
的な三宮再開発も見据えて、地価は上昇傾向
にある。

元町駅の徒歩圏、「鯉川筋」沿いの商業地域
で相応の顧客層を有するが、商業地としての
活気に欠ける。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +51.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸中央 5-21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＮＭ３０７
国
-31		 神戸市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西11m市道、
中間画地
商業

(100,600)
b ＫＴ３０７
Ｙ
-27		 神戸市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東16.4m市
道、南西4m、
北西4m、
三方路
商業

(100,600)
c ＭＡ３０７
国
-12		 神戸市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東29m市道、
北西5.3m、
二方路
商業

(100,600)
d ＫＴ３０７
国
-51		 神戸市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東11m市道、
中間画地
商業

(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
935,069  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
1,019,717 		 100
[ 108.5]
939,831 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
940,000 
b (　           ) 
957,866  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
964,132 		 100
[  87.0]
1,108,198 
1,110,000 
c (　           ) 
1,143,753  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,168,422 		 100
[ 117.8]
991,869 
992,000 
d (　           ) 
663,570  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
687,459 		 100
[  67.9]
1,012,458 
1,010,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +24.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,010,000 円／㎡]  



神戸中央 5-21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,185,049 
4,012,302 
12,172,747 
9,466,800 
2,705,947 		 （　0.9405）
2,544,943 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　     74,851,265 円　　　　（　    823,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸中央 5-21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 75.00 Ｓ7 525.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   91 ㎡      7.0 m x   12.8 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～７階事務所、各階部分賃貸を想定。 ⑦有効率　  73.6 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を基に判定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
75.00 
65.0 
48.75 
4,300 
209,625 		 3.0  628,875 
3.0  628,875 

 2～ 7		 事務所
75.00 
75.0 
56.25 
3,370 
189,563 		 3.0  568,689 
3.0  568,689 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
525.00 
73.6 
386.25 

1,347,003 		 4,041,009 
4,041,009 
⑨年額支払賃料      1,347,003 円　×　12ヶ月　＝　      16,164,036 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     386.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,164,036 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       808,202 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,355,834 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,041,009 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          38,390 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,041,009 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         790,825 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,185,049 円　　　　（　       177,858 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,552 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,370 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸中央 5-21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 805,000 円  　　　　    161,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 808,202 円  　　　       16,164,036　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      708,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,368,500 円  　　　　    161,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       161,000 円  　　　　    161,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       161,000 円  　　　　    161,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,012,302 円　（　　　　　　        44,091 円／㎡）　　（経費率　　  24.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9405    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 161,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 292,000 円／㎡　×　     525.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0588     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  30 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,466,800 円  
（　　　　　       104,031 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,185,049 円      
②総費用 4,012,302 円      
③純収益　①－② 12,172,747 円      
④建物等に帰属する純収益 9,466,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,705,947 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,544,943 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       27,966 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     74,851,265 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     823,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸中央 5-21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市中央区下山手通三丁目６番７
 1400000100808-0000
2 　神戸市中央区下山手通三丁目６番１２
 1400000100813-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考