別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
神戸中央 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸中央 5-5 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　梶川　智保   TEL.
鑑定評価額 5,550,000,000 円  １㎡当たりの価格 7,300,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 5,320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市中央区三宮町１丁目７番６外
｢三宮町１－７－５｣		 ②地積
　(㎡)		 760  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等


(100,697)
不整形
1:1.5		 店舗、診療所兼事務
所
Ｓ8F1B		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ中心的商
業地域		 南東11m市道、南西側道 水道、ガス、下水 三ノ宮

170m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 税関線沿道都市景観形成地域 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 三ノ宮駅南方

170m		 法令

規制		 商業
(100,697)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 小売店舗を中心とする商業施設が高度に集積するアーケード付商店街であり、今後も当面は現状の通り推移する
ものと予測する。なお、底堅い実需が見込まれるため、地域における地価は強含みに推移している。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  7,510,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  6,500,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、全国主要都市の中心市街地のうち、小売店舗等の商業施設が高度に集積する商業地域である。主たる需
要者は、地元資本の個人事業者若しくは事業法人のほか、広域事業法人まで幅広く想定される。県内随一の繁華性を誇
る商業地域であり、需要は旺盛にある一方、供給が限定的であることから、需給は強含みに推移している。取引当事者
の属性や業態など、取引に係る個別性が強く、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域を含む一帯は、中高層の複合ビルが建ち並ぶアーケード付商店街であり、事業用地や収益物件用地としての需
要が中心となる市場環境にあることから、試算価格の調整に当たっては、収益採算性の観点からの検討をも十分に行う
必要がある。よって、本件においては、市場の取引実態を反映した複数の取引事例を基礎資料として算定した比準価格
に収益価格を関連づけ、さらには基準地価格との検討をも踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  6,650,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　中央（県） 5-11            　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  7,000,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利の上昇気配や物価高など、市況の反転懸
念も存するが、足元の実需への影響は軽微で
あり、中央区における地価は概ね堅調に推移
している。

アーケード付商店街に位置する商業地であり
、地域要因も安定的に推移しており、顕著な
変化は認められない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.8 ％ +4.3 ％
３　試算価格算定内訳 神戸中央 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＴ３０７

-54		 神戸市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,588)
b ＴＳ３０７
Ｙ
-48		 神戸市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東25m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,800)
c ＫＴ３０７

-56		 神戸市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東15m市道、
西12.5m、
二方路
商業
地区計画等
(100,700)
d ＮＭ３０７
Ｙ
-15		 神戸市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
北東4m、角地
商業
地区計画等
(100,586)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
6,050,000  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
6,304,100 		 100
[  83.9]
7,513,826 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
7,510,000 
b (　           ) 
3,128,422  		 100
[ 100.0]		 [ 112.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
3,555,025 		 100
[  47.7]
7,452,883 
7,450,000 
c (　           ) 
2,789,197  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,722,788 		 100
[  36.2]
7,521,514 
7,520,000 
d (　           ) 
2,218,955  		 100
[ 100.0]		 [ 111.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,364,772 		 100
[  31.3]
7,555,182 
7,560,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -55.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -63.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -65.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  7,510,000 円／㎡]  



神戸中央 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

398,060,641 
128,368,402 
269,692,239 
97,070,000 
172,622,239 		 （　0.9451）
163,145,278 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　  4,943,796,303 円　　　　（　  6,500,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸中央 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 580.00 ＲＣ8F1B 4,630.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   800 ％   697 ％   760 ㎡     20.9 m x   34.1 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：   26.0 ｍ 
⑥想定建物の概要 公的規制や標準的使用との整合性を勘案の上、各階フロア貸しの店舗ビルを想定した。 ⑦有効率　  78.9 ％
の理由		 類似建物の標準的有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
450.00 
75.0 
337.50 
6,298 
2,125,575 		 8.0  17,004,600 
5.0  10,627,875 

 1～ 1		 店舗
580.00 
75.0 
435.00 
20,994 
9,132,390 		 8.0  73,059,120 
5.0  45,661,950 

 2～ 2		 店舗
580.00 
80.0 
464.00 
8,398 
3,896,672 		 8.0  31,173,376 
5.0  19,483,360 

 3～ 6		 店舗
580.00 
80.0 
464.00 
5,878 
2,727,392 		 5.0  13,636,960 
3.0  8,182,176 

 7～ 8		 店舗
350.00 
80.0 
280.00 
5,878 
1,645,840 		 5.0  8,229,200 
3.0  4,937,520 

計
4,630.00 
78.9 
3,652.50 

29,355,885 		 192,243,336 
118,376,929 
⑨年額支払賃料     29,355,885 円　×　12ヶ月　＝　     352,270,620 円 
⑩a共益費（管理費）             750 円／㎡　×　   3,652.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　      32,872,500 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似建物の共益費等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　  21 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       7,560,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       385,143,120 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       7,560,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    19,635,156 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 373,067,964 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       192,243,336 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,826,312 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
      118,376,929 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　      23,166,365 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     398,060,641 円　　　　（　       523,764 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　   22,936 円/㎡

　月額支払賃料
（　   20,994 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸中央 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 10,200,000 円  　　　　  1,700,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 50,658,702 円  　　　      392,703,120　×　　　　  12.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   42,099,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   14,450,000 円  　　　　  1,700,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,700,000 円  　　　　  1,700,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,700,000 円  　　　　  1,700,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用     7,560,000 円  　　　隔地駐車場使用料２１台分
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     128,368,402 円　（　　　　　　       168,906 円／㎡）　　（経費率　　  32.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9451    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,700,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　   4,630.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0571     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  30 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 97,070,000 円  
（　　　　　       127,724 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 398,060,641 円      
②総費用 128,368,402 円      
③純収益　①－② 269,692,239 円      
④建物等に帰属する純収益 97,070,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 172,622,239 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 163,145,278 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      214,665 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  4,943,796,303 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   6,500,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸中央 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市中央区三宮町一丁目７番６
 1400000101606-0000
2 　神戸市中央区三宮町一丁目７番３５
 1400001231541-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
神戸中央 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸中央 5-5 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　小林　照幸   TEL.
鑑定評価額 5,550,000,000 円  １㎡当たりの価格 7,300,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 5,320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市中央区三宮町１丁目７番６外
｢三宮町１－７－５｣		 ②地積
　(㎡)		 760  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等


(100,697)
不整形
1:1.5		 店舗、診療所兼事務
所
Ｓ8F1B		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ中心的商
業地域		 南東11m市道、南西側道 水道、ガス、下水 三ノ宮

170m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 税関線沿道都市景観形成地域 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 三ノ宮駅南方

170m		 法令

規制		 商業
(100,697)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、県下随一の繁華性を誇るアーケード商店街である。コロナ禍後顧客の消費行動変容で物販の苦戦が
窺がわれる一方、駅周辺再開発・整備等の進捗を受け、需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  7,500,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  5,950,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、関西一円を始めとする全国主要都市の都心及びその周辺に拡がる高度商業地。需要者は地元拠点の事業
者を中心に、関西全域あるいは全国展開の大規模資本等多岐に亘る。三宮センター街の入口付近に位置する稀少性等を
踏まえた底堅い需要を背景に、顧客の消費行動変容等に直面しながらも、地価は上昇傾向で推移している。土地は複合
不動産としての取引が中心で、供給の絶対数が少なく個別性が強いため、土地の中心的価格帯については判定し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益目的の店舗ビル等が建ち並ぶ地域で、取引においては需要者の収益性又は投資採算性の観点が反映されるところ、
比準価格は、市場で現実に成立した取引事例をもとに試算されたもので、収益性の観点等を反映した実証性の高い価格
である。一方、収益価格は手順に種々の想定要素を含む点に懸念が残る。よって本件では、実証性に優れた比準価格を
標準として、収益価格を比較考量し、基準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  6,650,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　中央（県） 5-11            　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  7,000,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区の商業地は、コロナ禍による停滞を漸
く克服する一方、三宮再開発を好感し、関連
諸整備事業の進捗に期待し、底堅く推移して
いる。

繁華性の高い三宮センター街の一角にあり、
地域要因に変動はないが、コロナ禍を経て、
消費者行動、消費動向の一部変容が懸念され
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.8 ％ +4.3 ％
３　試算価格算定内訳 神戸中央 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＮＭ３０７

-100		 神戸市中央区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東11m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,697)
b ＫＴ３０７

-54		 神戸市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,588)
c ＴＳ３０７
Ｙ
-48		 神戸市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東25m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,800)
d ＫＴ３０７

-55		 神戸市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東25m市道、
南西22m、
北西4m、
三方路
商業
地区計画等
(100,800)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　  1,694,000) 
8,470,000  		 100
[ 120.0]		 [ 107.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
7,573,592 		 100
[ 100.0]
7,573,592 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
7,570,000 
b (　           ) 
6,050,000  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
6,304,100 		 100
[  84.8]
7,434,080 
7,430,000 
c (　           ) 
3,128,422  		 100
[ 100.0]		 [ 112.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
3,555,025 		 100
[  47.7]
7,452,883 
7,450,000 
d (　           ) 
9,555,611  		 100
[ 130.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
7,287,165 		 100
[  96.4]
7,559,300 
7,560,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 買進み

 ％／月  
+0.81 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -55.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 買進み

 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  7,500,000 円／㎡]  



神戸中央 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

365,629,127 
118,643,109 
246,986,018 
89,076,000 
157,910,018 		 （　0.9451）
149,240,758 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　  4,522,447,212 円　　　　（　  5,950,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸中央 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 580.00 ＲＣ8F1B 4,630.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   800 ％   697 ％   760 ㎡     20.9 m x   34.1 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：   32.7 ｍ 
⑥想定建物の概要 Ｂ１階及び１～８階店舗フロア貸しを想定。 ⑦有効率　  78.9 ％
の理由		 周辺類似建物の有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
580.00 
75.0 
435.00 
22,426 
9,755,310 		 8.0  78,042,480 
5.0  48,776,550 

 2～ 2		 店舗
580.00 
80.0 
464.00 
7,400 
3,433,600 		 8.0  27,468,800 
5.0  17,168,000 

 3～ 6		 店舗
580.00 
80.0 
464.00 
4,710 
2,185,440 		 5.0  10,927,200 
3.0  6,556,320 

 7～ 8		 店舗
350.00 
80.0 
280.00 
4,710 
1,318,800 		 3.0  3,956,400 
3.0  3,956,400 
地下
 1～ 1		 店舗
450.00 
75.0 
337.50 
6,200 
2,092,500 		 8.0  16,740,000 
5.0  10,462,500 

計
4,630.00 
78.9 
3,652.50 

26,660,770 		 173,872,880 
110,545,130 
⑨年額支払賃料     26,660,770 円　×　12ヶ月　＝　     319,929,240 円 
⑩a共益費（管理費）             750 円／㎡　×　   3,652.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　      32,872,500 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似建物の共益費等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　  21 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       7,560,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       352,801,740 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       7,560,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    18,018,087 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 342,343,653 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       173,872,880 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,651,792 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
      110,545,130 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　      21,633,682 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     365,629,127 円　　　　（　       481,091 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　   24,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　   22,426 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸中央 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 9,360,000 円  　　　　  1,560,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 43,243,409 円  　　　      360,361,740　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   42,099,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   13,260,000 円  　　　　  1,560,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,560,000 円  　　　　  1,560,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,560,000 円  　　　　  1,560,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用     7,560,000 円  　　　隔地駐車場使用料２１台分
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     118,643,109 円　（　　　　　　       156,109 円／㎡）　　（経費率　　  32.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9451    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,560,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　   4,630.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0571     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  30 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 89,076,000 円  
（　　　　　       117,205 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 365,629,127 円      
②総費用 118,643,109 円      
③純収益　①－② 246,986,018 円      
④建物等に帰属する純収益 89,076,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 157,910,018 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 149,240,758 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      196,369 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  4,522,447,212 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   5,950,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸中央 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市中央区三宮町一丁目７番６
 1400000101606-0000
2 　神戸市中央区三宮町一丁目７番３５
 1400001231541-0000
3 　
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5 　
6 　
7 　
8 　
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49 　
50 　
備考