別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
神戸中央 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸中央 5-1 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　小林　照幸   TEL.
鑑定評価額 254,000,000 円  １㎡当たりの価格 550,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 430,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市中央区下山手通５丁目７番４外
｢下山手通５－７－７｣		 ②地積
　(㎡)		 462  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:2		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＳＲＣ9		 中高層事務所、マン
ション等が混在する
商業地域		 南西8m市道 水道、ガス、下水 元町

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 元町駅西方

400m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の事務所、マンション等が混在する商業地域である。地域要因に大きな変動はないものの、立地条件、容
積率からマンション需要も見込まれ、地価は当面強含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    566,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    401,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は阪急電鉄神戸線、ＪＲ東海道本線、阪神電鉄本線等で、概ね神戸市及び阪神間諸都市の圏域に存する商業
地域。需要者は地縁性のある地元事業者等が中心となるほか、マンション業者による需要も見込まれる。交通接近条件
、容積率等からして需要は底堅く、地価は強含みで推移している。なお規模により価格帯もまちまちであり、中心とな
る価格帯は把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 兵庫県庁、兵庫県警本部に近く、取引事例については同一需給圏内の類似地域等に存する事例を収集し、比準価格は信
頼性の高いものと思料される。収益価格は商業地については重視されるべきであるが、一部想定事項を含みその精度は
比準価格に劣る。よって、市場性を反映した実証的な比準価格を中心に、収益価格を関連づけて、更に、代表標準地と
の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神戸中央 5-13              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    472,000 円／㎡		 [103.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.1]		 [100.0]
100		 550,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    535,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区の商業地は、コロナ禍による停滞を漸
く克服する一方、三宮再開発を好感し、関連
諸整備事業の進捗に期待し、底堅く推移して
いる。

当地域は、三宮、元町中心部への接近性から
、最近は店舗用地よりも、容積率を活かした
マンション用地への需要も強くなっている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸中央 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＮＭ３０７
Ｙ
-16		 神戸市中央区

 更地


   
（　          ） 		 台形 西11m市道、
中間画地
商業

(100,500)
b ＫＴ３０７
国
-1		 神戸市中央区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東16.3m市
道、
北西8.3m、
角地
商業

(100,400)
c ＫＴ３０７
国
-48		 神戸市中央区

 底地


   
（　          ） 		 不整形 南東23m市道、
南西8m、
二方路
近商

(100,400)
d ＫＴ３０７
国
-62		 神戸市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西12.6m市
道、中間画地
近商

(100,400)
e ＭＡ３０７
国
-25		 神戸市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東3m市道、
中間画地
商業

(100,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
359,447  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
390,899 		 100
[  69.3]
564,068 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
564,000 
b (　           ) 
559,903  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
562,569 		 100
[  98.8]
569,402 
569,000 
c (　    122,055) 
406,850  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
438,434 		 100
[  77.4]
566,452 
566,000 
d (　           ) 
448,040  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
464,169 		 100
[  75.9]
611,553 
612,000 
e (　           ) 
804,290  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
828,419 		 100
[ 146.8]
564,318 
564,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -34.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +70.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    566,000 円／㎡]  



神戸中央 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するために原価法の適用は出来なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

53,384,262 
13,352,633 
40,031,629 
33,339,600 
6,692,029 		 （　0.9405）
6,293,853 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    185,113,324 円　　　　（　    401,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸中央 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 320.00 ＲＣ9 1,799.32
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   462 ㎡     16.0 m x   33.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域の賃貸需要を考慮して１～４階は事務所、５～９階は共同住宅で平均専有面積は約４０㎡を想定した。 ⑦有効率　  78.8 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を基に判定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
214.32 
70.0 
150.02 
3,910 
586,578 		 7.0  4,106,046 
3.0  1,759,734 

 2～ 4		 事務所
320.00 
80.0 
256.00 
3,258 
834,048 		 5.0  4,170,240 
2.0  1,668,096 

 5～ 9		 住宅
125.00 
80.0 
100.00 
2,700 
270,000 		 1.0  270,000 
2.0  540,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,799.32 
78.8 
1,418.02 

4,438,722 		 17,966,766 
9,464,022 
⑨年額支払賃料      4,438,722 円　×　12ヶ月　＝　      53,264,664 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,418.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  27,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         324,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        53,264,664 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         324,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,679,433 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 50,909,231 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        17,966,766 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         170,684 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        9,464,022 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       2,304,347 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      53,384,262 円　　　　（　       115,550 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,400 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,258 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸中央 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,402,000 円  　　　　    567,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,679,433 円  　　　       53,588,664　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,317,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,819,500 円  　　　　    567,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       567,000 円  　　　　    567,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       567,000 円  　　　　    567,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,352,633 円　（　　　　　　        28,902 円／㎡）　　（経費率　　  25.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9405    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 567,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　   1,799.32 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0588     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  30 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 33,339,600 円  
（　　　　　        72,164 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 53,384,262 円      
②総費用 13,352,633 円      
③純収益　①－② 40,031,629 円      
④建物等に帰属する純収益 33,339,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,692,029 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,293,853 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,623 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    185,113,324 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     401,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸中央 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市中央区下山手通五丁目７番４
 1400000151691-0000
2 　神戸市中央区下山手通五丁目７番５
 1400000151692-0000
3 　神戸市中央区下山手通五丁目７番６
 1400000151693-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
神戸中央 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸中央 5-1 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　梶川　智保   TEL.
鑑定評価額 254,000,000 円  １㎡当たりの価格 549,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 430,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市中央区下山手通５丁目７番４外
｢下山手通５－７－７｣		 ②地積
　(㎡)		 462  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:2		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＳＲＣ9		 中高層事務所、マン
ション等が混在する
商業地域		 南西8m市道 水道、ガス、下水 元町

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 元町駅西方

400m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 県庁を中心とする官庁街後背に位置する商業地域であり、地域要因に特別の変動もなく、今後も現状の通り推移
するものと予測する。なお、底堅い実需が見込まれるため、地域における地価は強含みに推移している。
(3)最有効使用の判定 中高層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    565,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    435,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、神戸市東部から阪神間南部の市街地のうち、主要駅に近接する普通商業地域である。需要者の中心は圏
内に地縁を有する個人事業者若しくは事業法人であるが、画地の規模等によっては、広域事業法人等も想定される。公
官庁への接近性に優れ、交通の便にも恵まれた立地にあることから、需給は強含みに推移している。取引当事者の属性
や業態など、取引に係る個別性が強く、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域を含む一帯は、中高層の複合ビルが建ち並ぶ商業地域であり、事業用地や収益物件用地としての需要が中心と
なる市場環境にあることから、試算価格の調整に当たっては、収益採算性の観点からの検討をも十分に行う必要がある
。よって、本件においては、信頼性の高い複数の取引事例を基礎資料として算定された比準価格に収益価格を関連づけ
、さらには代表標準地との検討をも踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神戸中央 5-13              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    472,000 円／㎡		 [103.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.1]		 [100.0]
100		 550,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    535,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利の上昇気配や物価高など、市況の反転懸
念も存するが、足元の実需への影響は軽微で
あり、中央区における地価は概ね堅調に推移
している。

旧来よりの商業地であり、地域要因も安定的
に推移しており、顕著な変化は認められない
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸中央 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＭＡ３０７
国
-8		 神戸市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東8m市道、
南東4m、角地
商業

(100,400)
b ＴＴ３０７
Ｙ
-32		 神戸市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東24m市道、
中間画地
近商

(100,400)
c ＫＴ３０７
国
-48		 神戸市中央区

 底地


   
（　          ） 		 不整形 南東23m市道、
南西8m、
二方路
近商

(100,400)
d ＫＴ３０７
国
-51		 神戸市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東11m市道、
中間画地
商業

(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
585,896  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
598,533 		 100
[ 117.8]
508,093 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
508,000 
b (　           ) 
472,384  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
511,988 		 100
[  81.7]
626,668 
627,000 
c (　    122,055) 
406,850  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
438,434 		 100
[  84.9]
516,412 
516,000 
d (　           ) 
663,570  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
687,459 		 100
[ 113.3]
606,760 
607,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    565,000 円／㎡]  



神戸中央 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

53,800,577 
13,310,996 
40,489,581 
33,222,000 
7,267,581 		 （　0.9405）
6,835,160 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    201,034,118 円　　　　（　    435,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸中央 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 320.00 ＲＣ9 1,795.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   462 ㎡     16.0 m x   33.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 公的規制や標準的使用との整合性を勘案の上、下層を事務所、上層を住宅（各戸５０㎡程度）とする事務所付共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  78.8 ％
の理由		 類似建物の標準的有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
210.00 
70.0 
147.00 
3,877 
569,919 		 5.0  2,849,595 
3.0  1,709,757 

 2～ 4		 事務所
320.00 
80.0 
256.00 
3,231 
827,136 		 5.0  4,135,680 
3.0  2,481,408 

 5～ 9		 住宅
125.00 
80.0 
100.00 
2,746 
274,600 		 1.0  274,600 
2.0  549,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,795.00 
78.8 
1,415.00 

4,424,327 		 16,629,635 
11,899,981 
⑨年額支払賃料      4,424,327 円　×　12ヶ月　＝　      53,091,924 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,415.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  27,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         324,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        53,091,924 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         324,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,670,796 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 50,745,128 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        16,629,635 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         157,982 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       11,899,981 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       2,897,467 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      53,800,577 円　　　　（　       116,451 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,451 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,231 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸中央 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,390,000 円  　　　　    565,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,670,796 円  　　　       53,415,924　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,317,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,802,500 円  　　　　    565,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       565,000 円  　　　　    565,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       565,000 円  　　　　    565,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,310,996 円　（　　　　　　        28,812 円／㎡）　　（経費率　　  24.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9405    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 565,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　   1,795.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0588     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  30 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 33,222,000 円  
（　　　　　        71,909 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 53,800,577 円      
②総費用 13,310,996 円      
③純収益　①－② 40,489,581 円      
④建物等に帰属する純収益 33,222,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,267,581 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,835,160 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,795 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    201,034,118 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     435,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸中央 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市中央区下山手通五丁目７番４
 1400000151691-0000
2 　神戸市中央区下山手通五丁目７番５
 1400000151692-0000
3 　神戸市中央区下山手通五丁目７番６
 1400000151693-0000
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備考