鑑定評価書

令和7年1月14日　提出
神戸中央 -11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神戸中央 -11

兵庫県

兵庫第３

氏名

不動産鑑定士　中村　増秀

TEL.

鑑定評価額

372,000,000 円

１㎡当たりの価格

425,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	320,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神戸市中央区山本通４丁目９７番１５｢山本通４－１４－２１｣				②地積　(㎡)	876 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	2:1	共同住宅ＲＣ7F1B	中高層のマンションが多い住宅地域	北東5.3m市道	水道、ガス、下水	県庁前 690m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 20 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 880 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５．３ｍ市道

交通

施設

県庁前駅北方

690m

法令

規制

２住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

中高層のマンションが多い住宅地域であり、地域要因に特別の変動はなく、今後とも現状で推移するものと予測
する。なお、マンション用地に対する需要は強く、地価は強含み傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 425,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 416,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は阪急電鉄神戸線、ＪＲ東海道本線、阪神電鉄本線等で、概ね神戸市及び阪神間諸都市に存する住宅地域で
ある。需要者の中心は同一需給圏のみならず、大阪圏にも広がっている。中高層のマンションが多い地域で品薄感があ
り、今後も底堅い需要が見込まれる。不動産業者の開発意欲が旺盛な地域ではあるが、土地の取引規模や価格帯はまち
まちであり、取引件数も少ないため、マンション素地としての中心価格帯は見出しにくくなっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中央区の山手に所在し、中高層マンションの分譲を目的とする素地の取引が中心である。比準価格は実際の取引事例か
ら求めたもので、市場実態を反映して実証的である。投資採算性から求めた開発法による価格は、試算の過程に多くの
想定要素を含み、相対的に信頼性が低いものと思料される。よって本件では、開発法による価格を参考程度にとどめ、
さらに代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって上記のとおりに鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　神戸中央 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 486,000 円／㎡

[107.4]
100

100
[101.0]

100
[121.4]

[100.0]
100

426,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    399,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

中央区の住宅地の土地需要はマンション用地
及び建売用地を中心に底堅い。

地域要因に特に変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

神戸中央 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＭ３０７Ｙ -14	神戸市東灘区		底地	（　）	ほぼ長方形	東4.7m市道、北4m、角地		１中専 (80,188)
b	ＳＮ３０７国 -22	神戸市東灘区		貸家建付地	（　）	不整形	東4m市道、中間画地		１低専 (50,100)
c	ＮＭ３０７国 -2	神戸市東灘区		建付地	（　）	不整形	西4.4m市道、中間画地		１住居 (70,176)
d	ＫＴ３０７Ｙ -33	神戸市東灘区		更地	（　）	ほぼ台形	南東5.2m市道、中間画地		１低専 (50,100)
e	ＡＨ３０７国 -11	神戸市東灘区		更地	（　）	不整形	北東6m市道、中間画地		１中専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 183,361) 457,403	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	465,396	100 [ 105.0]	443,234	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	443,000
b	(　 ) 361,246	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	433,495	100 [ 99.7]	434,799		435,000
c	(　 ) 322,642	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	351,850	100 [ 82.3]	427,521		428,000
d	(　 ) 392,821	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	414,819	100 [ 99.1]	418,586		419,000
e	(　 ) 345,562	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	366,224	100 [ 91.0]	402,444		402,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +11.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -9.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 425,000 円／㎡]

神戸中央 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するために原価法の適用は出来なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,279,733,254	914,893,850	12	930,000	1,664.77	325,000	2,533.82
⑧開発法による価格	364,839,404 円　　　　（　 416,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸中央 -11　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
876 ㎡	㎡		㎡		㎡	876.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
489.81 ㎡	2,533.82 ㎡	1,744.53 ㎡	789.29 ㎡	1,664.77 ㎡	ＲＣ・7F 1B ( 25 戸) 66㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 55.9 ％）	（ 289.2 ％）	（ 199.1 ％）	（ 90.1 ％）	（ 65.70 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
２住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	39.0 ｍ 22.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		5.3 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

930,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する分譲事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 930,000 円／㎡　　×　　 1,664.77 ㎡　　＝　　　　 1,548,236,100 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,548,236,100 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 325,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 338,000 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 338,000 円／㎡　　×　　　 2,533.82 ㎡　　＝　　　　 856,431,160 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より開発負担金は不要
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,548,236,100 円　　×　　　　　 12 ％　　＝　　　　 185,788,332 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,042,219,492 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	7 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	7 ヶ月
建築工事(1期目)	7 ヶ月	販売収入(1期目)	10 ヶ月	販売管理費(2期目)	14 ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	16 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	21 ヶ月	販売収入(3期目)	21 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	77,411,805 円	( 5 ％)	×　　0.9099	（ 10 ヶ月）	＝　　 70,437,001 円
	販売総額(2期)	77,411,805 円	( 5 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 66,558,670 円
	販売総額(3期)	1,393,412,490 円	( 90 ％)	×　　0.8201	（ 21 ヶ月）	＝　　 1,142,737,583 円
収入合計		－	－	－	－	1,279,733,254 円
支出	建築工事費(1期)	256,929,348 円	( 30 ％)	×　　0.9360	（ 7 ヶ月）	＝　　 240,485,870 円
	建築工事費(2期)	256,929,348 円	( 30 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 225,121,495 円
	建築工事費(3期)	342,572,464 円	( 40 ％)	×　　0.8201	（ 21 ヶ月）	＝　　 280,943,678 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	92,894,166 円	( 50 ％)	×　　0.9360	（ 7 ヶ月）	＝　　 86,948,939 円
	販売管理費(2期)	92,894,166 円	( 50 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 81,393,868 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	914,893,850 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,279,733,254 円　　－　　　　　　 914,893,850 円　　＝　　　　　 364,839,404 円 416,000 円／㎡

４　不動産ＩＤ

神戸中央 -11　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	神戸市中央区山本通四丁目９７番１５	1400000147914-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
神戸中央 -11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神戸中央 -11

兵庫県

兵庫第３

氏名

不動産鑑定士　多田　敏章

TEL.

鑑定評価額

368,000,000 円

１㎡当たりの価格

420,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月8日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	320,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神戸市中央区山本通４丁目９７番１５｢山本通４－１４－２１｣				②地積　(㎡)	876 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	2:1	共同住宅ＲＣ7F1B	中高層のマンションが多い住宅地域	北東5.3m市道	水道、ガス、下水	県庁前 690m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 20 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 880 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５．３ｍ市道

交通

施設

県庁前駅北方

690m

法令

規制

２住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は中高層のマンションが多く、戸建住宅も混在する住宅地域である。マンション需要は根強く、地域的
にも人気地区であるため、当面地価は上昇基調で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 420,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 415,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は阪急電鉄神戸本線、ＪＲ東海道本線、阪神電鉄本線等で、概ね神戸市及び阪神間諸都市に存する住宅地域
である。需要者の中心は同一需給圏内でマンション分譲を行う不動産業者である。中高層のマンションが多い住宅地域
であり、マンション用地の需要は根強い。マンション素地の取引件数は少なく、画地規模、容積率、街路条件等様々で
あり、中心となる価格帯は把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

分譲マンションのほか、賃貸マンション、一般住宅も混在する地域である。三宮への接近性が近いことにより、規模の
まとまった画地はマンション素地としての需要は強い。よって、比準価格を中心に、投資採算性から開発法による価格
を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　神戸中央 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 486,000 円／㎡

[107.4]
100

100
[101.0]

100
[122.5]

[100.0]
100

422,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

中央区の住宅地の需要は、都心に近く利便性
が高いため高く、安定的であるものの、利便
性、災害発生危険性の大小等によりかなり格
差がある。

地域要因に特に変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

神戸中央 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＴ３０７国 -49	神戸市中央区		建付地	（　）	不整形	南東11m市道、南西4.7m、北西3m、三方路		２中専 (70,200)
b	ＫＴ３０７国 -1	神戸市中央区		底地	（　）	ほぼ長方形	北東16.3m市道、北西8.3m、角地		商業 (100,400)
c	ＫＴ３０７国 -48	神戸市中央区		底地	（　）	不整形	南東23m市道、南西8m、二方路		近商 (100,400)
d	ＮＭ３０７Ｙ -14	神戸市東灘区		底地	（　）	ほぼ長方形	東4.7m市道、北4m、角地		１中専 (80,188)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 448,073	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 72.1]	639,483	100 [ 154.4]	414,173	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	414,000
b	(　 ) 559,903	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	562,569	100 [ 134.7]	417,646		418,000
c	(　 122,055) 406,850	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	438,434	100 [ 102.6]	427,324		427,000
d	(　 183,361) 457,403	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	465,396	100 [ 111.1]	418,898		419,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +50.0
a	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 -27.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.61	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 +0.61	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 420,000 円／㎡]

神戸中央 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,238,451,536	875,007,235	12	900,000	1,664.77	310,000	2,533.82
⑧開発法による価格	363,444,301 円　　　　（　 415,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸中央 -11　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
876 ㎡	㎡		㎡		㎡	876.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
489.81 ㎡	2,533.82 ㎡	1,744.53 ㎡	789.29 ㎡	1,664.77 ㎡	ＲＣ・7F 1B ( 25 戸) 66㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 55.9 ％）	（ 289.2 ％）	（ 199.1 ％）	（ 90.1 ％）	（ 65.70 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
２住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	39.0 ｍ 22.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		5.3 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

900,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する分譲事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 900,000 円／㎡　　×　　 1,664.77 ㎡　　＝　　　　 1,498,293,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,498,293,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 310,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 322,400 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 322,400 円／㎡　　×　　　 2,533.82 ㎡　　＝　　　　 816,903,568 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱に基づき不要と判断した。
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,498,293,000 円　　×　　　　　 12 ％　　＝　　　　 179,795,160 円

支出合計　④+⑤+⑥

996,698,728 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	7 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	7 ヶ月
建築工事(1期目)	7 ヶ月	販売収入(1期目)	10 ヶ月	販売管理費(2期目)	14 ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	16 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	21 ヶ月	販売収入(3期目)	21 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	74,914,650 円	( 5 ％)	×　　0.9099	（ 10 ヶ月）	＝　　 68,164,840 円
	販売総額(2期)	74,914,650 円	( 5 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 64,411,616 円
	販売総額(3期)	1,348,463,700 円	( 90 ％)	×　　0.8201	（ 21 ヶ月）	＝　　 1,105,875,080 円
収入合計		－	－	－	－	1,238,451,536 円
支出	建築工事費(1期)	245,071,070 円	( 30 ％)	×　　0.9360	（ 7 ヶ月）	＝　　 229,386,522 円
	建築工事費(2期)	245,071,070 円	( 30 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 214,731,272 円
	建築工事費(3期)	326,761,427 円	( 40 ％)	×　　0.8201	（ 21 ヶ月）	＝　　 267,977,046 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	89,897,580 円	( 50 ％)	×　　0.9360	（ 7 ヶ月）	＝　　 84,144,135 円
	販売管理費(2期)	89,897,580 円	( 50 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 78,768,260 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	875,007,235 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,238,451,536 円　　－　　　　　　 875,007,235 円　　＝　　　　　 363,444,301 円 415,000 円／㎡

４　不動産ＩＤ

神戸中央 -11　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	神戸市中央区山本通四丁目９７番１５	1400000147914-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考