別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
神戸中央 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸中央 -7 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　中村　増秀   TEL.
鑑定評価額 107,000,000 円  １㎡当たりの価格 379,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 285,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市中央区熊内町４丁目４０７番
｢熊内町４－３－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 283  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,160)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、マンショ
ン等が混在する住宅
地域		 東4m市道 水道、ガス、下水 地下鉄新神戸

360m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北４ｍ市道 交通

施設		 地下鉄新神戸駅北東方

360m		 法令

規制		 １住居
(70,160)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅やマンション等が混在する住宅地域で今後も現状維持と予測する。利便性良好な住宅地域として地域選
好性は相対的に高いことから住宅需要も根強く、地価上昇傾向が見込まれる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    379,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    256,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は阪急電鉄神戸線、ＪＲ東海道本線、阪神電鉄本線等で、概ね神戸市及び阪神間諸都市に存する住宅地域で
ある。需要者の中心は同一需給圏のみならず、大阪圏にも広がっている。比較的規模の大きな画地も多く、マンション
等も混在する地域で、今後も底堅い需要が見込まれる。土地価格は規模によってまちまちではあるが、標準地と同規模
程度であれ１１０００万円前後が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一般住宅、マンション等の混在する地域で自用目的の取引が中心である。需要者は居住の快適性、利便性等を主要な選
択指標として取引する場合が多い。なお周辺も含め賃貸物件も見られるが、土地に見合う賃料水準が形成されていない
ため収益価格は低位に試算された。よって代表標準地との検討を踏まえ比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神戸中央 -8                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    268,000 円／㎡		 [104.5]
100		 100
[102.0]		 100
[ 73.3]		 [101.0]
100		 378,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    363,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区の住宅地の土地需要はマンション用地
及び建売用地を中心に底堅い。



地域要因に特に変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸中央 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＭＡ３０７
国
-6		 神戸市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東11m市道、
西5.5m、
二方路
１住居

(80,200)
b ＫＴ３０７
Ｙ
-15		 神戸市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東5.5m市道
、北西3.2m、
角地
１中専

(80,200)
c ＫＴ３０７
Ｙ
-28		 神戸市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
中間画地
２住居

(70,240)
d ＭＡ３０７
国
-5		 神戸市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北4.5m私道、
東3.6m、角地
１中専

(70,180)
e ＭＡ３０７
国
-7		 神戸市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南3.2m市道、
中間画地
１中専

(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
253,173  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[  90.0]		 100
[  88.4]
330,627 		 100
[  84.9]
389,431 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
393,000 
b (　           ) 
289,532  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
312,539 		 100
[  81.6]
383,013 
387,000 
c (　           ) 
326,813  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
341,846 		 100
[  91.4]
374,011 
378,000 
d (　           ) 
236,061  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[  95.0]		 100
[  82.9]
313,529 		 100
[  85.2]
367,992 
372,000 
e (　           ) 
364,386  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
364,386 		 100
[ 100.7]
361,853 
365,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　 -11.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　 -17.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    379,000 円／㎡]  



神戸中央 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するために原価法の適用は出来なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,822,636 
2,348,928 
9,473,708 
6,599,200 
2,874,508 		 （　0.9571）
2,751,192 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     72,399,789 円　　　　（　    256,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸中央 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 138.00 Ｓ3 414.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防

 70 ％   200 ％   160 ％   283 ㎡     14.5 m x   20.0 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域の賃貸需要等を総合的に考慮して、各階部分賃貸による約４１㎡の単身者向け共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を基に判定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
138.00 
90.0 
124.20 
2,600 
322,920 		 1.0  322,920 
2.0  645,840 

 2～ 3		 住宅
138.00 
90.0 
124.20 
2,648 
328,882 		 1.0  328,882 
2.0  657,764 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
414.00 
90.0 
372.60 

980,684 		 980,684 
1,961,368 
⑨年額支払賃料        980,684 円　×　12ヶ月　＝　      11,768,208 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     372.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,768,208 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       588,410 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,179,798 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           980,684 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,316 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,961,368 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         633,522 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,822,636 円　　　　（　        41,776 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,800 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,648 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸中央 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 452,000 円  　　　　    113,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 470,728 円  　　　       11,768,208　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      239,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      960,500 円  　　　　    113,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       113,000 円  　　　　    113,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       113,000 円  　　　　    113,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,348,928 円　（　　　　　　         8,300 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 113,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　     414.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,599,200 円  
（　　　　　        23,319 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,822,636 円      
②総費用 2,348,928 円      
③純収益　①－② 9,473,708 円      
④建物等に帰属する純収益 6,599,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,874,508 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,751,192 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,722 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     72,399,789 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     256,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸中央 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市中央区熊内町四丁目４０７番
 1400000083449-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
神戸中央 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸中央 -7 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　小林　照幸   TEL.
鑑定評価額 107,000,000 円  １㎡当たりの価格 378,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 285,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市中央区熊内町４丁目４０７番
｢熊内町４－３－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 283  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,160)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、マンショ
ン等が混在する住宅
地域		 東4m市道 水道、ガス、下水 地下鉄新神戸

360m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北４ｍ市
道　		 交通

施設		 地下鉄新神戸駅北東方

360m		 法令

規制		 １住居
(70,160)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、マンション等が混在する住環境良好な住宅地域で、今後とも概ね現状程度で推移するものと予測する
。都心への接近性、利便性に着目して需要は底堅く、地価は当面強含みで推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    378,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    281,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、阪急神戸本線、ＪＲ東海道本線及び地下鉄西神・山手線等の沿線で、概ね神戸市の圏域である。需要者
の中心は同一需給圏のうち神戸市居住者がほとんどを占める。一般住宅、マンションが多い住宅地域で利便性も良好で
ある。住宅建設は横ばいだが、居住環境等から需給関係は比較的安定している。土地は標準地と同規模で１億円程度が
需要の中心と目されるが、地域的に取引される規模は様々であり、中心価格帯は見出しにくくなっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸マンション等の収益物件も混在しているが、駅接近性等の利便性も高く環境も重視する住宅地域であり、低層住宅
を主体とする自用目的の取引が中心である。よって、本件鑑定評価額は比準価格を中心に決定せざるを得ないが、比準
価格を試算するために採用した事例に係る各種補修正率の判断の適否等を勘案のうえ、画地条件及び公法上の規制等の
制約から低位に試算された収益価格は参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神戸中央 -8                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    268,000 円／㎡		 [104.5]
100		 100
[102.0]		 100
[ 73.3]		 [101.0]
100		 378,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    363,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市東部三区では一部で人口減少が始まってい
るが、良好な不動産への需要は堅調に推移す
る一方、利便性の良否により二極化傾向も顕
在化している。

一般住宅、マンション等が混在する住宅地域
であり、地域要因に特別の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸中央 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＭＡ３０７
国
-5		 神戸市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北4.5m私道、
東3.6m、角地
１中専

(70,180)
b ＫＴ３０７
Ｙ
-10		 神戸市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東3m市道、
中間画地
１中専

(70,160)
c ＫＴ３０７
Ｙ
-15		 神戸市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東5.5m市道
、北西3.2m、
角地
１中専

(80,200)
d ＴＳ３０７
国
-8		 神戸市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西27m市道、
南西6.5m、
角地
２住居

(80,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
236,061  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[  95.0]		 100
[  82.9]
313,529 		 100
[  83.3]
376,385 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
380,000 
b (　           ) 
406,727  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
424,671 		 100
[ 112.9]
376,148 
380,000 
c (　           ) 
289,532  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
312,539 		 100
[  83.6]
373,850 
378,000 
d (　           ) 
384,854  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
396,173 		 100
[ 106.3]
372,693 
376,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -17.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    378,000 円／㎡]  



神戸中央 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,758,063 
2,354,024 
9,404,039 
6,248,800 
3,155,239 		 （　0.9571）
3,019,879 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     79,470,500 円　　　　（　    281,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸中央 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 138.00 Ｓ3 414.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防

 70 ％   200 ％   160 ％   283 ㎡     14.5 m x   20.0 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域内で現在の標準的な新築建物を考慮し、画地規模に応じ１ＬＤＫ（平均専有面積約４１㎡）×９戸を想定 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 周辺類似物件の有効率等を参考として査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
138.00 
90.0 
124.20 
2,530 
314,226 		 1.0  314,226 
3.0  942,678 

 2～ 2		 住宅
138.00 
90.0 
124.20 
2,558 
317,704 		 2.0  635,408 
3.0  953,112 

 3～ 3		 住宅
138.00 
90.0 
124.20 
2,558 
317,704 		 1.0  317,704 
3.0  953,112 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
414.00 
90.0 
372.60 

949,634 		 1,267,338 
2,848,902 
⑨年額支払賃料        949,634 円　×　12ヶ月　＝　      11,395,608 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     372.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,395,608 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       569,780 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,825,828 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,267,338 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,040 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,848,902 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         920,195 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,758,063 円　　　　（　        41,548 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,780 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,558 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸中央 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 535,000 円  　　　　    107,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 455,824 円  　　　       11,395,608　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      239,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      909,500 円  　　　　    107,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       107,000 円  　　　　    107,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       107,000 円  　　　　    107,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,354,024 円　（　　　　　　         8,318 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 107,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　     414.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,248,800 円  
（　　　　　        22,081 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,758,063 円      
②総費用 2,354,024 円      
③純収益　①－② 9,404,039 円      
④建物等に帰属する純収益 6,248,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,155,239 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,019,879 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,671 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     79,470,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     281,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸中央 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市中央区熊内町四丁目４０７番
 1400000083449-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考